9月12日盤后，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》（下稱“782號文”），從推動市場擴圍擴容、優化擴募和申報流程、鼓勵新類型項目上市等方面助力基礎設施REITs發展。其中，資產混裝擴募和鼓勵民間投資項目發行上市，是業內關注的兩大重點。在這些趨勢背景下，此前已列入試點的新型資產項目，有望實現零的突破。

為資產混裝擴募提供政策支持

782號文備受業內關注，在于其對REITs的資產混裝擴募，提供了明確的政策解釋和支持。782號文明確指出，基礎設施REITs新購入項目與首次發行上市項目原則上應同屬于所有權類或經營收益權類。支持跨區域通過擴募等方式整合存量資產，做大做強基礎設施REITs產品，打造資本運作平臺。

“這明確了基礎設施公募REITs作為資本運作平臺的作用，明確了產權類和特許經營權兩大屬性分類項下各類資產混裝的可行性，為公募REITs行業擴募擬進行的資產混裝，提供了政策支持。”博時基金REITs業務營運總監劉玄對券商中國記者表示。

北京一位公募REITs研究人士對券商中國記者表示，公募REITs以往的擴募，并入的多是自己的資產。782號文明確支持收購同行業的資產進行擴募，甚至允許有關聯性的不同行業項目。這意味著，行業龍頭企業可以收購中小企業項目利用REITs進行盤活，項目規模較小的企業也可以利用這種方式間接發行REITs，實現項目退出。

“當前REITs的擴募，資產組合單一，抗行業風險能力弱，782號文為REITs資產多元化配置打開了通道。同類項目的購入，能強化REITs在特定領域的資產規模與專業運營能力，形成規模效應。不同行業領域但具關聯性項目的納入，可使REITs資產組合不再局限于單一行業，有效分散風險。”瑞思不動產金融研究院表示。

該研究院稱，不同行業的項目在收益周期、受經濟波動影響程度等方面存在差異，多元化的資產組合能降低單一行業波動對整體收益的沖擊，增強REITs的抗風險能力與收益穩定性，這對促進中國REITs市場的健康、可持續發展，有著積極且深遠的作用。

明確支持民企項目上市

市場對782號文的另一個聚焦點，在于其提出積極支持民間投資項目發行上市。782號文顯示，相關部門要建立健全民間投資項目發行基礎設施REITs專項協調服務機制，實行靠前服務、主動協調、申報單列，幫助民間投資項目完善投資管理合規手續，加快推動解決項目培育中的問題，積極支持更多符合條件的民間投資項目發行上市。

數據顯示，截至9月13日已上市的民企REITs項目已超過10只，募集資金超過250億元，涵蓋了京東集團、物美集團、特變電工、九州通、順豐控股等民營企業。其中，今年8月上市的南方萬國數據中心REIT，與南方潤澤科技數據中心REIT為首批上市的數據中心類型REITs，體現出了民企在擴展REITs行業寬度上的重要作用。

瑞思不動產金融研究院表示，隨著公募REITs市場生態持續完善，民企原始權益人已成為推動行業發展不可或缺的重要力量。借力公募REITs，民企可盤活存量、優化負債、提升運營效率，實現從資產持有者到專業運營方的輕量化轉型。

782號文還指出，要加大項目培育儲備工作力度。相關部門按照“儲備一批、組織一批、申報一批”的工作要求，建立基礎設施REITs項目工作臺賬，形成滾動接續的項目動態推進機制。“充足且優質的項目儲備，是基礎設施REITs持續發展的源頭活水，項目培育儲備工作力度的加強，能夠有效為市場注入強勁動能。782文將有效擴大市場供給，助力REITs發行提質增速，進而更好地發揮其在盤活存量資產、促進基礎設施建設等方面的作用。”前述北京公募REITs研究人士表示。

新型資產有望實現零的突破

除以上兩大重點外，782號文還在新舊資產的擴圍擴容上作出規定。一方面，加快收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產類型項目申報，進一步加大供熱、水利、數據中心等潛在發行空間較大資產類型項目的組織力度。另一方面，積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業市場、養老設施等新資產類型項目的發行路徑。

根據Wind統計，截至9月13日已上市交易的公募REITs產品已超過70只，加上處于審批環節的產品總數量則超過了80只，涵蓋了保障性住房、倉儲物流、水利設施等約10種資產類型。前述北京公募REITs研究人士表示，相關新型資產此前已列入試點，如鐵路、港口、文旅、養老設施等，但因面臨難點和堵點，截至目前尚未有項目上市，這類項目將受到更多的關注。如果新型資產能實現零的突破，有望帶來示范效應。

此外，業內人士還關注到了782號文在流程信息化管理方面的改進。文件指出，國家發改委將上線基礎設施REITs項目信息系統，開展項目申報全流程標準化、信息化管理，實現進度可查詢、流程可追溯。各省級發展改革部門、有關中央企業應依托基礎設施REITs項目信息系統，開展項目申報、問題反饋、進展查詢等項目申報工作。

劉玄表示，782號文進一步在政策上、機制上為公募REITs的申報和發行進行優化，尤其是擬上線的基礎設施REITs項目信息系統，將大幅提升主管部門的內部協同效率，部分申報階段的堵點、難點、痛點有望得到改善。

責編：戰術恒

上版：王璐璐

校對：楊舒欣