證券時報網
池北源
2025-10-24 21:52
10月24日，中指研究院發布的最新報告顯示，二季度保租房公募REITs運營穩健向好，市場化運營項目出租率普遍回升，三季度保租房公募REITs首發與擴募籌備工作也在穩步推進，預計在政策持續推動下，后續發行或將加速。
報告顯示，二季度保租房公募REITs運營業績穩健向好。根據最新披露的季報數據，基金收入方面，二季度各保租房REITs同環比均有所增長，其中華夏北京保障房REIT受成功擴募影響，基金收入同環比增幅均超15%，拉動保租房REITs整體收入同環比增幅在5%以上。凈利潤方面，二季度各保租房REITs凈利潤走勢以同環比雙增長為主，僅紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT同比或環比有所下降，保租房REITs整體同環比增幅在7%—10%之間。可供分配金額方面，保租房REITs整體同環比增幅在5%左右，其中華夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT增幅明顯。
同時，二季度保租房REITs底層資產出租率普遍穩中有升。根據各保租房REITs最新披露數據，二季度末，各底層資產項目出租率普遍在95%以上，其中市場化機構運營的資產項目出租率回升明顯。具體來看，截至二季度末，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT底層項目整體出租率在高位水平保持相對穩定；華夏基金華潤有巢REIT、國泰海通城投寬庭保租房REIT等底層資產的運營管理機構針對季節性特征，充分發揮市場化經營優勢，通過組織專項營銷活動，拓展多元招租渠道，積極提升項目出租率，其平均出租率均居近兩年高位；招商基金蛇口租賃住房REIT的林下項目經歷集中租賃爬坡階段后，出租率已恢復至較高水平，拉動REIT平均出租率回升至95%以上。
報告指出，三季度保租房公募REITs發行與擴募籌備工作穩步推進。首發方面，三季度無保租房REITs發行上市，據中指研究院監測，廣州安居集團計劃發行規模不低于8億元的公募REITs，涵蓋租賃住房資產、存量商品房資產及公租房資產的經營權或資產劃轉產權，已啟動租賃住房REITs基金管理人服務招標工作。擴募方面，國泰海通城投寬庭保租房REIT擬擴募，計劃新購入的基礎設施項目為城投寬庭·浦江社區及城投寬庭·九星社區，均為保租房項目，體量合計3592套。
值得注意的是，三季度租賃住房私募REITs獲新進展。9月，建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃在上交所完成首次擴募，成為市場首單持有型不動產ABS擴募項目，成功打通持有型不動產ABS擴募路徑。本次擴募以南京兩個保租房項目作為底層資產，擴募募資規模4.53億元。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，市場化租賃住房公募REITs獲政策支持，后續發行或將加速。三季度，國家發展改革委發布政策，首次將市場化租賃住房明確納入公募REITs“新資產類型”中并探索發行路徑，為租賃住房資產證券化指明了新的發展方向。未來，在政策持續推動下，預計將有更多的市場化租賃住房項目通過公募REITs實現資產退出，從而吸引社會資本加大對住房租賃領域的長期投入，進一步促進行業高質量發展。
