創業資本匯
張淑賢
2025-10-25 10:55
近期，關于房屋租金要繳稅的消息，傳得沸沸揚揚。起因是9月15日《住房租賃條例》（以下簡稱條例）將開始生效，其中明確規定，出租人或經紀機構應當去備案，出租人不辦理租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。未按規定辦理備案的，給予警告；拒不改正的，處2萬元以上10萬元以下的罰款。條例還明確，租賃合同備案要與稅務等部門建立信息共享機制。
于是，就引發了市場的聯想：有了合同備案，再把信息推送給稅務部門，繳稅就具備了技術條件。這種理解經不起推敲，大家別被帶歪了節奏。事實上，即將施行的條例明確的是合同備案制度（這也是條例最大的看點之一），并非即將“全面向房東征收稅款”。那么，租賃合同為何要備案呢？本質上，在行業管理部門搭建的平臺上備案，是保障租賃權益的基礎。
租賃合同備案，就好比買房登記一樣，都是賦權的前提。買房并到不動產登記部門辦理了登記，才能證明房子是你的，并依據頒發的不動產權證享受買房賦予的權益。比如，子女要就近接受義務教育，學校會要求你在不動產登記平臺上查冊，證明你的房子在學區范圍內。租房也是如此，只有租賃合同備案了，租賃各方的權益才能獲得條例的保障。
對租客來說，過去經常出現克扣押金、隨意漲租、房東隨意進入室內、設施壞了維修不及時等；對房東來說，過去也經常出現租客交租金時一拖再拖，甚至直接跑路，欠了水電費、房租，押金根本不夠；不愛惜房子，垃圾遍地，貓屎一地，臭氣熏天。由于沒有法律的保障，加上合同沒有備案，租賃屬于雙方私下里的行為。出現上述爭議，也無法通過法律渠道解決。
租賃合同備案了，就獲得法律上的保障。比如，條例第十條規定：“出租人收取押金的，應當在租賃合同中約定押金的數額、返還時間及扣減押金的情形等事項。除租賃合同約定的情形外，出租人無正當理由不得扣減押金。”也就是，除了合同中約定的情形，羅列了因租客原因導致設施損壞要扣除押金外，設施其他損壞均非租客原因，房東不得扣押金。
這樣，打擊“提燈定損”等克扣押金的行為，就有了依據和保障。另外，租賃合同備案了，租客才能據此享有子女就近接受義務教育的權益，“租購同權”才有基礎。同樣，合同備案也是對房東權益的保障。比如，條例第十一條第二款提出：“承租人安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設施或者改動租賃住房承重結構，不得私拉亂接水、電、燃氣管線。”有了這樣的規定，如果碰到了不愛惜房子的租客，房東就有了法律武器。
還需要指出的是，出租房屋相應的稅費政策，已是實施了數十年的規定，并未因條例出臺而調整，更沒有新增“房東稅”。個人或企業出租住房，涉及物業的經營、收入所得，那就與增值稅、所得稅、房產稅等密切相關。有了收入，自然要繳稅，特別是繳稅才能享有公共服務，這是正常邏輯。當然，租賃是民生行業，“低稅率、能免則免”是一貫的邏輯。
根據相關稅收規定，個人出租房屋，月租金在10萬元以內的收入，增值稅、印花稅和教育費等都免征，主要繳納房產稅、個人所得稅。目前房產稅的法定稅率是4%，多地在此基礎上減半征收，即為2%；個人租金收入所得稅的稅率是10%，但多地按0.5%的稅率核定征收。有人說，未來可能會按10%來征收，筆者認為出于壯大行業、培育生活服務業等考慮，不可能按10%征收。
個人覺得，國家更看重的，還是住房租賃在內循環中“流量入口”的地位，即通過規范租賃行為，保護租賃權益，把這個市場做規范、做大，從而驅動租賃激發的內需。目前，我國有2.7億人租房居住，未來將增至3億人，這是增量住房需求的主體。若這3億人實現長租（目前平均租期僅8個月左右），不管是房屋“適租化”改造，還是租客安定下來后驅動的生活消費，“先租后買”的住房消費，這個體量是巨大的。若施以重稅，則會抑制這個市場。
本報專欄文章僅代表作者個人觀點，特此說明。
