券商中國
安毅
2025-10-25 17:43
又是一年高校“畢業季”，租賃市場開始熱鬧起來了。據報道，廣州的黃埔區靠近天河、越秀等就業密集區，也是新興產業集聚區，該區科學城、蘿崗等近年來落戶了不少科技型企業，成為畢業生租賃的首選地。
6月份，黃埔區有70%的房源租給今年剛畢業大學生。據中介小哥講，優質房源發布出去后，一兩天就一搶而空。筆者把這則消息告訴單位新畢業的大學生，他們說現在租金比較低、賣相也不錯的房源很少，要么是租金高（超過3000元/月）的長租公寓、私人業主商品房，要么就是賣相很差（主要是采光通風、戶型或裝修等較差的樓梯老破小），適宜的房源很少。
最后，他們多數選擇幾個人合租一套商品房，等日后工資積攢夠了再單獨租一套。但其實算下來，合租的平均租金更高了。只不過，每個人的租金負擔下降了，住起來還算舒適，只是公區無人打理。從意愿來講，這些90后、00后們想租“一房一廳”的戶型，私密性更好、舒適度更高，還不受打擾。工作穩定的話，自己也愿意長租下去，甚至花錢置辦一些簡易家具。
事實上，這類房子太少了。但同時，調研也發現，市場上空置待租的老舊住房、商辦類公寓等又非常多，很多業主抱怨“降租金”也租不出去。筆者認為，主要問題在于供求不匹配，有的室內裝修或配置、衛生狀況、公共配套、通勤可達性方面存在硬傷，有的安全感、體驗感較差，有的后期管理不到位，有衛生或安全問題，導致一邊長期空置無人問津，一邊是租不到房。
不久前，筆者到內地某四線城市調研。這里房多人少，照理說租賃市場乏善可陳。但調研一圈兒下來，發現細分的租賃賽道很活躍。比如，這個城市近年來重視創文創衛，吸引了大量的環衛、園林養護工人。經盤問后才知道，這些人很多都租在小區地面上的“車庫里”。業主把車庫卷簾門改成房門，地板上搭一張簡易的床，就可以租出去了，一年租金大概7000-8000元。
租這類房子的，一般都是中老年打工人群，兩口子居多，算上在公交、家政、餐飲店打工的配偶，這個人群數量在1000人左右。對于一個只有20萬人左右的城市來說，這個規模不小了。另外，一家200多人的餐飲連鎖店，80%的是服務人員、配餐人員、廚師等人群，多數人租在樓上商鋪改的簡易房源中，8平方米租金約600-800元/月，盡管便宜，但有消防風險。
這幾個案例中，共性的問題是，被調研的租客都對當前的租賃狀態不滿意。就其影響來看，往小了說，普遍不愿意在房間里、客廳里添置生活設施，租賃日子得過且過；往大了說，覺得很難在城市里扎根，上面那些中老年租客，大多要告老還鄉，年輕人則面臨未來的搬遷預期。無論是對各地引進和留住人口，打造細水長流的內需和消費動力來說都是不利的。
但同時，無論哪個城市，都有大量空置房源，各地租金已連續下跌4年了，很多地方還在絞盡腦汁地“去庫存”。筆者認為，新時期的住房管理，該要徹底換思路了。從住房選擇來看，大多數城市租房、買二手房、買新房已是三分天下了，熱點城市租賃依然占主導。對廣大年輕人來說，租賃（或長租）是再自然不過的居住形式了：先租著，等收入能支付了再買房。
從調研看，并非不切實際地租或買高品質的房子，而是有適宜的租賃面積、適宜的租金、衛生環境尚可、沒有嘈雜打擾休息、樓棟有管理員、消防等隱患降到最低、設施壞了及時修理、樓下有通勤公交等，但滿足這些條件的并不多。本質上，供給端太注重物質空間，但基于租賃需求的服務和管理嚴重缺失，后者才是當下關注的焦點，畢竟租賃也從“有沒有”轉向“好不好”。
目前來看，制約供需匹配的主要因素是“算不過賬”，即租金覆蓋不了成本。但事實上，無論是老舊住房、商辦公寓等，都存在嚴重過剩問題，招商引資或銷售出去基本無可能。針對不同租賃需求做供給側改革，更多是服務和管理到位，打造有秩序的供給，其帶來的不僅是盤活存量資源的效果，更是降低城市化成本、扎根成本，培育本地可持續內需和住房發展的基礎。
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