公募REITs一季度業績報告已基本披露完畢，即便市場環境多變，大部分公募REITs業績表現仍然穩健。

Wind數據顯示，目前全市場已上市并披露經營數據的公募REITs有62只，一季度共實現營業收入47.79億元，凈利潤8.4億元。其中，一季度營收超過1億元的產品共有15只；大多數產品都實現了盈利，29只產品凈利潤超過1000萬元，還有產品單季度凈利潤過億元。

公募REITs的業績表現也為投資者提供了穩定的收益。

今年3月份以來，多家企業在業績發布會上也表態將積極推進申報公募REITs項目。在地方政府層面，近期廣東也發文表示，將加大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目的培育和申報工作力度，支持更多符合條件的民營資本項目發行基礎設施REITs。

多方支持下，公募REITs有望持續擴容。當前，民營資本作為市場重要參與方，雖然有意參與REITs領域，但實際推進過程中仍存在若干現實性制約因素，需要進一步探究影響民營企業參與REITs市場的關鍵性障礙及其破解路徑。

業績可圈可點

從今年一季度REITs的業績表現來看，消費類REITs的增速亮眼。

其中，華夏華潤商業REIT、華夏金茂商業REIT和嘉實物美消費REIT今年一季度的營收分別為1.84億元、2351.9萬元和2558.34萬元，同比分別增長82.28%、60.85%和30.2%，增速位居市場前三。

值得注意的是，消費類REITs的出租率水平表現突出，以華夏華潤商業REIT為例，其底層資產為青島萬象城，截至今年一季度末，其出租率達到99.10%，繼續維持高位。截至報告期末，青島萬象城入駐租戶數量共計548家，租約加權平均剩余租期為2.03年，租金單價水平為421.03元/平方米·月，各項經營數據均保持前列。

底層資產運營成績良好，華夏華潤商業REIT也實現扭虧。今年一季度，華夏華潤商業REIT錄得凈利潤900.14萬元，同比漲幅超過300%。

素來分紅位居前列的高速公路REITs，今年一季度業績也繼續穩健向上。其中，平安寧波交投REIT收入5.17億元，錄得凈利潤1.08億元。

平安寧波交投REIT的基礎資產為杭州灣跨海大橋，項目通過提供車輛通行服務，收取車輛通行費。一季報顯示，該項目一季度自然車流量為489.30萬車次，同比增長6.67%，通行費收入同比增長4.27%。

除此以外，被認為相對平淡的保租房REITs今年一季度也逐漸受到關注。中指研究院數據顯示，一季度保租房REITs二級市場價格漲幅顯著。

具體來看，招商基金蛇口租賃住房REIT累計漲幅達13.7%，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT漲幅均超10%。3月31日上市的匯添富上海地產租賃住房REIT首日漲幅達30%，觸發漲跌幅上限。截至3月末，已上市的7只保租房REITs自發行上市以來累計漲幅均超30%，其中華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT漲幅達50%以上。

持續擴容在即？

公募REITs業績和收益表現不錯，加之政策面上的支持，企業申報REITs項目的熱情也隨之高漲，參與的機構也逐漸增多。公開數據顯示，截至4月25日，今年以來，已有7只REITs相繼上市。公募REITs上市數量達到65只，還有多只首發和擴募項目已經申報。

4月21日，在中國建筑2024年度業績說明會上，中國建筑財務總監黃杰表示，公司在積極探索通過保租房REITs等金融手段拓寬資產盤活的渠道，努力將賬面存貨變成真金白銀。

非央國企對公募REITs項目也躍躍欲試。4月17日，凱德投資宣布已向中國證監會和上交所提交申請，擬推出旗下首只消費基礎設施REITs凱德商業C-REIT，這是首只由國際化資產管理公司在中國申報的消費類公募REITs產品。

隨著越來越多的機構加入到公募REITs的隊伍中，REITs的擴容已經板上釘釘。這其中，民營資本也是一股不可忽視的力量。近日，廣東也發文表示，加大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目的培育和申報工作力度，支持更多符合條件的民營資本項目發行基礎設施REITs。

事實上，早在2023年，國家發展改革委就曾鼓勵民間投資項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），但截至目前，市場上民營資本參與的REITs項目數量仍然有限。

據21世紀經濟報道記者不完全統計，中國基礎設施REITs市場上由民營企業主導或深度參與的項目有：中金普洛斯REIT（擴募）、京東智能產發倉儲物流REIT、協鑫能科新能源REIT、萬緯冷鏈物流REIT以及南方順豐REIT。

實際上，據21世紀經濟報道記者從多家具有商業類、產園類底層資產的民營企業了解到的情況是，這些企業對公募REITs保持高度關注，有部分已經梳理旗下適合REITs項目的底層資產，有意接洽合作方申報公募REITs。

盡管如此，民營企業要參與公募REITs的盛宴中，仍然需要厘清自身的問題。一位華南房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“我們公司商業類的項目很多，但是符合REITs的卻很少。一方面是收益率達不到，另一方面市場對我們的接受度也存疑，目前我們還在觀望階段?！?/p>

第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問服務負責人黃國鈞分析認為，REITs對資產權屬清晰度、現金流穩定性要求極高，一般要求近3年運營凈現金流（NOI）復合增長率≥5%，且年均現金分紅覆蓋率≥1.1倍。“民營企業需提供更高收益率補償（約0.5%~1%溢價），投資者對資產質量提出了更高要求?！?/p>

這種收益率水平，是公募REITs發行的“隱形門檻”。如果能夠在資產運營上作相應的提升并在企業治理上匹配REITs持有人的要求，民營企業離公募REITs申報也將不遠。

黃國鈞提到，民營企業發行REITs破局，需要民營企業進一步補足資產合規性、資產運營質量、運營團隊能力和企業治理結構等方面的短板。未來3~5年，具備?清晰產權、穩定現金流、透明治理?的民營企業資產（如頭部新能源電站、數字化倉儲）將率先突圍。