券商中國
周樂
2025-10-11 23:15
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
近期，各個城市都公布了2023年的人口數(shù)據(jù)，2022年人口集體“負增長”的一線城市，全部轉(zhuǎn)正了。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳2023年底常住人口分別增長了1.5萬、11萬、9萬和12萬，滬穗深還闖入人口增長TOP城市。就連奉行減量發(fā)展、2017年以來常住人口連續(xù)6年負增長的北京，2023年人口也增長了，上海常住人口增幅排到省份增幅的第四位。
過去幾年，由于高房價、高租金、高生活成本等，逃離北上廣深的消息不絕于耳，人口變化最能說明問題。2009年~2016年，北上廣深常住人口增幅在60萬~70萬人/年，2017年~2021年，北京常住人口年均減少1.2萬人，上海年均增長驟降至4.4萬人，廣州、深圳則降至40萬~50萬人。這一期間，也恰恰是一線城市房價上漲最快的時期。同期，一些二線及省會城市人口增長實現(xiàn)趕超。
那么，為什么一線城市2023年常住人口集體“由負轉(zhuǎn)正”？筆者認為，主要驅(qū)動因素就是一線城市房價、租金都下跌了。近期，筆者整理樓市數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，2023年以來，不管是租金還是房價，一線城市跌幅都大于二三線城市。比如，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年5月份至今，一線城市二手房價指數(shù)環(huán)比月均下跌0.7%，而二線、三線城市跌幅分別為0.55%和0.54%。
租金方面也是如此。根據(jù)百城租賃數(shù)據(jù)，2023年，一線、二線和三線城市住房租金均價分別下跌4.22%、2.12%和2.14%。2024年一季度，一二三線城市租金均價分別下跌4.35%、2.64%和1.71%，一線城市租金跌幅甚至是二三線城市的2倍左右。一線城市房價和租金跌幅比較大，與前期上漲太快、新市民支付能力下降有關(guān)，但下跌確實能吸引居住人口回流。
畢竟，之前若干年在一線城市打拼的年輕人、外來人口，因為買不起房、租不起房而離開，但現(xiàn)在買房子的壓力小了很多。筆者了解到，一線城市外圍區(qū)域，很多房子的價格腰斬了。筆者所在的廣州，其外圍區(qū)域的增城區(qū)域，有的商品房價格回到“萬元以下”了。對開發(fā)商來說，可謂壓力空前，但對年輕人來說，探得著房子了，這就是親民、就是福利。租金也是一樣的。
現(xiàn)在，一線城市二手房掛牌量都在20萬套左右，租賃房源很多，降價20%的比比皆是，還有大量租金更低的保租房。筆者了解到，廣州房東“降價求租”的案例很多，這對租客就是福利。當然，更重要的還是一線城市的就業(yè)機會多。盡管房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等高薪行業(yè)式微了，但一線城市人口基數(shù)高，生產(chǎn)生活服務業(yè)繁榮、細分行業(yè)門類多，工作機會也多。
舉個簡單的例子，這幾年每逢國慶黃金周，10大熱門出游目的地城市，一線城市均在列。2023年，京滬位列前兩位，廣州位列前五。顯然，來的人多了，吃喝拉撒、交通出行、住宿文旅都會繁榮起來，從而創(chuàng)造出巨大的就業(yè)潛力。盡管這些就業(yè)無法賺取高薪收入，但在“就業(yè)難”的當下，靠勤勞養(yǎng)活自己，這樣的機會在一線城市最容易找到，自然就吸引人了。
重要的是，一線城市“扎根”的門檻在降低，比如上海、北京均放寬了外圍落戶的限制，特別是人才落戶。凡是就業(yè)機會多的城市，財政和稅收基礎(chǔ)扎實，公共服務的質(zhì)量也會高，戶口的含金量也大。當一線城市也放下身段開始搶人，多數(shù)二三四線城市自然爭不過，而后者在告別房地產(chǎn)和基建投資高速增長后，再加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為簡單，部分人口就轉(zhuǎn)向一線城市。
當然，也不意味著一線城市會持續(xù)迎來人口流入，畢竟房價租金還那么高，畢竟競爭還很激烈。2023年人口增長排前四的是合肥、鄭州、杭州、成都，除省會城市對省內(nèi)人口的吸附，房價租金較低、產(chǎn)業(yè)導入也是驅(qū)動力。不過，一線城市人口再次流入，折射出一個信號，將人口視作寶貴資源，降低成本、賦予服務，就會改善人口狀況，一線城市如此，全國也如此。
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