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康殷
2025-10-29 13:02
隨著房地產市場回歸理性，購房者更重視住房的居住屬性，“好房子”的建設也順應趨勢加快進程。
10月28日，廣州市住房和城鄉建設局印發《廣州市推進“好房子”建設的工作指引（試行）》（下文簡稱“指引”），著眼于解決當前住房在安全性、功能性、舒適性等方面存在的普遍性問題，從安全、舒適、綠色、智慧四個方面提出“好房子”建設標準。
這是又一座一線城市出臺“好房子”建設指引。從實操的角度看，廣州這份指引覆蓋了建造工藝、空間設計以及軟件配套等方面，全方位解讀“好房子”的建設標準。受到市場環境影響，廣州過去的住宅設計多數偏向緊湊型，指引的出臺有望改善這一局面。
實際上，不僅是廣州，山東、甘肅和上海等地也已經陸續發布“好房子”的建設指引，通過技術規范與政策引導，推動居民住房向更高品質、更可持續的方向邁進。這也為房企提出了更高的要求，當住房的金融屬性退卻，未來產品力的比拼將是獲得購房者青睞最重要的法寶。
提升居住體驗
受到市場環境的影響，廣州住房建設在很長一段時間內偏向基礎型，即便是改善型住宅，也更關注地段配套等硬性條件，而非住房本身的居住體驗。
這也是全國住房建設的短處。在房地產市場高速發展的年代，住房金融屬性偏強，忽略了核心的價值，無論是空間設計抑或建筑材料，多數僅能滿足基本的住房需求。
一位龍頭房企的設計負責人告訴21世紀經濟報道記者，以前購房者看房較少關注樓板厚度、隔音材料這些細節的建材運用，開發商蓋房子也更看重“效率”，現在這些房子的弊病就暴露出來了。“一些房子在設計上沒有考慮到舒適性和實用性，盲目過度使用輕質化的材料，雖然結構安全不會有問題，但是居住體驗并不好，客戶投訴也不少。”他說。
但是，現在的市場已經改變，購房者對住房的需求也已經改變。
據58安居客研究院調研，61.6%的購房者將“居住舒適度”作為首要購房標準，其中40.3%關注自然采光與通風，33%重視戶型空間布局。
從廣州新發布的指引來看，廣州相關部門對購房者的住房需求進行過充分的調研，各項指引指標貼合購房者的現實需求。
其中，在營造宜人尺度舒適空間方面，指引提出住宅首層入戶大堂及作為居民公共活動空間的架空層，凈高不應低于3.5米；住宅標準層層高不應低于3.0米，設有中央空調、集中新風系統的住宅層高不宜低于3.1米。
此外，指引還強調要完善居住防澇防浸措施，住宅采用裝配式整體衛生間的，其防水保修期應不低于10年；衛生間、廚房、外墻、屋面等有防水要求的部位，保修期宜延長至10年。
在采光方面，指引指出，應全屋交付空調，并預留新風系統安裝條件。首層、地下室的電梯廳及電梯轎廂應配置風扇或空調。住宅電梯廳等主要公共空間宜優先自然采光和通風。戶內宜實現自然對流通風。
在隔音方面，指引表示應采取有效措施提高外窗、樓板、隔墻、室內門、管道的隔聲性能。
其中，臥室、起居室應采用隔聲節能效果不低于6+12a+6規格的充氬氣中空Low-E玻璃外窗或斷橋鋁合金中空Low-E玻璃外窗，臨近噪聲源區域應進一步提高外窗隔聲性能。分戶樓板應采用增加樓板厚度、減振墊、隔聲涂料等隔聲措施，減少撞擊噪音；貼鄰電梯的起居室隔墻應設置雙墻和空氣層等隔聲措施。
“好房子”建設加快推進
除了廣州以外，“好房子”建設正在全國各地加快推進。
9月28日，上海發布《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》（下稱“意見”），以推動新建和存量住宅的品質提升。
意見從加強城市設計、提升環境品質、完善住宅建筑功能、實施城市更新、提升服務和治理水平等角度入手，推出17項具體措施，發力提升城市居住環境和住宅設計品質。
甘肅也在近期出臺《甘肅省“好房子”規劃導則（試行）》，圍繞住區環境、內外交通、配套設施、智慧服務等核心維度，構建起“好房子”規劃指標引導體系。
“好房子”建設貼合購房者的實際需求，也將為行業帶來質的改變。但從實操的角度入手，“好房子”建設，仍需要各方共同重視推動，方能達成共贏的效果。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者，廣州好房子建設工作指引，與國家提出的安全、舒適、綠色、智慧為核心內容的好房子一脈相承，從上述四個方面展開，建立地方標準。此外，在國家底線標準的基礎上根據本地實際情況（比如華南的日照、氣候環境）來落實的地方標準。
盡管標準制定符合購房者的心理預期，但是從房企的角度，要真正落實“好房子”，必然需要提升建造能力以及成本。
一位華南房企營銷部的人士對21世紀經濟報道記者表示，現在房子的營銷點的確會更多落在“好房子”建設上，因為客戶的確也更多關注產品。“但實際上，現在所營銷的產品力，和各地好房子的標準要求還是有一定的距離，比如隔聲必然會帶來成本的增加，層高的規定也會導致容積率變小，而如果客戶對這些的敏感度并非特別高，成本上去了但卻沒能轉化為溢價，房企也會謹慎地去做平衡。”
李宇嘉也稱，“好房子”建設標準很多會增加建造成本，可能導致房價上漲，能否被市場接受，包括房企和百姓接受，是下一階段要考慮的問題。李宇嘉建議，政策也要加大扶持，比如在供地和規劃上，不管是供地成本、市政設施、報建流程等，都要同步做好銜接和服務，便利開發商去落實這些標準，以及容積率獎勵。此外，還要加強住建與自然資源部門的協作，主要是報建后的監管和聯合驗收。
