證券時報
胡可
2025-10-21 21:00
去年9月底，廣州落實中央部署正式放開了長達十四年的樓市限購，在一線城市里率先實施“三不限”：不限售、不限貸、不限簽，被稱為“9.30”新政。廣州樓市由此進入史上最寬松時期，目前首套房首付低至15%，首套房商業(yè)貸款利率3.0%、公積金貸款利率2.6%。
徹底放開限購不僅帶來了樓市成交量的回暖，還促使房地產(chǎn)成為幫助廣州經(jīng)濟走出調(diào)整的重要動力，今年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.1%，為近四年來首次正增長。
在仔細盤點放開限購一年后的市場成交數(shù)據(jù)后，南都記者也發(fā)現(xiàn)，樓市的風并未雨露均沾地吹向每個人，在這張桌子上，那些靠近城中村改造、擁有更多新規(guī)產(chǎn)品的房企無疑獲得感更強，個別樓盤甚至僅靠政府收儲就能成為樓市銷冠，而不具備這些優(yōu)勢的樓盤和二手房小區(qū)則在以價換量的夾縫中繼續(xù)承壓堅持。
自徹底放開限購以來，當前這一輪城中村改造對廣州樓市的影響幾乎是決定性的。
2024年廣州成功申報城中村改造專項借款項目52個，共計獲得授信金額4096億元，52個城中村改造項目共涉及約10.8萬戶改造戶數(shù)和約28.3萬套安置房。在允許專項借款購買存量商品房安置的政策引導下，巨量的安置房需求促成了部分靠近城中村改造的樓盤成為爆款甚至銷冠。
2024年11月，廣州又有一批城中村改造項目動工。
去年11月底，改造中的越秀區(qū)瑤臺村發(fā)布招標公告，以限價42246元/平收購周邊5公里以內(nèi)的新房作為安置房，收購體量大約1.8萬平米，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的項目。最終瑤臺村一口氣將周邊的一個新盤197套住宅全部簽下，從公告到網(wǎng)簽僅用了兩個月，可謂火速落地。
靠近廣州民營科技園的白云區(qū)城投旗下樓盤云麓花城也是另一個著名案例。
去年底白云區(qū)政府官方發(fā)布公告，計劃以14億購買科技園主入口5公里范圍內(nèi)的存量商品房。這筆交易最終在今年6月落地，白云區(qū)一口氣購買了云麓花城782套存量商品房，直接讓它成為樓盤銷冠。在研究機構克而瑞發(fā)布的排行榜上，云麓花城以784套成為今年上半年廣州商品住宅單盤成交套數(shù)的冠軍，同時它還以14.35億的成交金額位列今年上半年全市單盤成交金額的第9名。
來自各區(qū)及全市層面的數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度，作為舊改大區(qū)的黃埔收購了2110套、合計約21萬平米的商品房作為安置房。截至今年上半年，廣州全市收購存量商品房6000余套，這一數(shù)量已經(jīng)超過了今年以來平均每月5300套的新房成交量。
城中村改造安置需求不僅惠及新房，占據(jù)地利之便的部分片區(qū)二手房有幸得益。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的每月二手房月報顯示，今年以來同德圍、芳村大道、三元里等全力推動城中村改造的片區(qū)都出現(xiàn)了網(wǎng)簽套數(shù)的暴漲。
今年5月，受羅沖圍松溪片區(qū)和三元里片區(qū)城中村改造項目的影響，同德圍-羅沖圍、桂花崗-三元里板塊的網(wǎng)簽套數(shù)同比增長62.50%和64.06%。同時，今年6月和9月，受黃埔區(qū)科學城片區(qū)劉村社區(qū)舊改和荔灣芳村坑口村舊改的影響，科學城板塊和芳村大道的二手房網(wǎng)簽同比分別暴漲了97.59%和71.72%。
以臨近荔灣坑口舊改項目的芳村大道片區(qū)為例，按照政府部門公布的補償標準，坑口村民拿到的住宅面積補償最高為4.46萬/平米，再加上各類簽約獎勵后甚至能超過5萬/平米，較周邊2.5萬元至3萬元/平米的二手房市場價近乎翻倍，芳村大道周邊的橋東、萬興苑等小區(qū)因此被村民爆買，成交量大幅上漲。
在徹底放開限購以后，隨著房子的金融屬性逐漸褪去、居住屬性日益強化，購房群體對居住品質(zhì)的追求也讓新規(guī)住宅產(chǎn)品迅速搶占了改善型市場需求。
去年以來，部分樓盤推出的新規(guī)產(chǎn)品得房率更高、空間布局更實用。
為了適應市場變化，廣州從2023年11月就發(fā)布了《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，放開對影響住宅得房率的一些技術性指標限制，鼓勵開發(fā)商建設高品質(zhì)住宅，這類得房率通常能達到100%甚至更高的新房也被統(tǒng)稱為新規(guī)產(chǎn)品。此后在今年3月新版《住宅項目規(guī)范》國家標準公布后，市場對新規(guī)產(chǎn)品的偏好更是得到進一步強化。
市場研究報告顯示，廣州新規(guī)產(chǎn)品自誕生以來迅速完成了從小眾高端產(chǎn)品逐步成為大眾主流產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2024年開始，廣州一手樓盤中新規(guī)產(chǎn)品占比還在17%左右，而到了今年一季度已經(jīng)迅速提升至約50%，新規(guī)產(chǎn)品的成交量占比也從2024年初的12%增加到今年上半年的23%。今年上半年一些新開盤的熱門新規(guī)產(chǎn)品入市兩個月內(nèi)去化率均超過70%，銷售情況完爆大部分在售的舊規(guī)新盤。
克而瑞統(tǒng)計還顯示，今年上半年廣州全市銷售金額最高的10個樓盤中已經(jīng)有6個是新規(guī)產(chǎn)品，表現(xiàn)堪稱霸榜，特別是上榜的海珠、荔灣、黃埔等主打剛需和改善型需求的新盤已經(jīng)無一例外地全部都是新規(guī)產(chǎn)品。
在新規(guī)產(chǎn)品霸榜的同時，一手舊規(guī)新盤和二手房市場則在以價換量的壓力下努力堅持。
新規(guī)產(chǎn)品擠壓周邊二手房的典型案例是2024年海珠西部板塊的新規(guī)產(chǎn)品保利燕語堂悅開盤后，附近另一個原本配套成熟的熱門二手房小區(qū)連續(xù)兩月零成交，此后即便成交恢復均價也快速下跌，從2024年7月的5.5萬元/平方米降至4.8萬元/平方米，今年初再度跌至4.2萬元/平方米。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此表示，廣州二手房得房率普遍在85%左右，相比新規(guī)超過100%的得房率，二手房原本的價格優(yōu)勢被新房的高實用率抵消，同樣條件下買新不買舊，導致新規(guī)產(chǎn)品對二手房市場形成明顯沖擊。
廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，受新規(guī)產(chǎn)品上市等因素影響，今年上半年廣州二手房成交均價27390元/平方米，同比降4%，業(yè)主降價促成交已經(jīng)成為常態(tài)。
同時，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的監(jiān)測數(shù)據(jù)，在今年國慶長假前夕，位于中心城區(qū)近郊的部分舊規(guī)一手盤也紛紛降價讓利促銷，部分項目舊貨最大優(yōu)惠幅度達6%至15%。為了參與競爭，一些持有舊規(guī)余盤的開發(fā)商還出臺了“保價賣房”的措施，公開承諾保價期限內(nèi)買貴了可申請差額補償。
在不少市場人士看來，剛剛過去的國慶長假樓市銷售數(shù)據(jù)顯示當前新規(guī)產(chǎn)品依然熱度不減，在市場形成穩(wěn)定預期之前，其他產(chǎn)品要么延續(xù)以價換量的做法，要么只能耐心等待市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。
