證券時報記者 趙夢橋

公募REITs生態(tài)的健康發(fā)展離不開發(fā)行人、監(jiān)管方、中介機構、投資者等多方主體的協(xié)同發(fā)力。在證券時報社主辦的“變革與突圍·中國基金業(yè)高質量發(fā)展系列沙龍”之“掘金公募REITs大時代·生態(tài)共建與價值共生”的圓桌論壇環(huán)節(jié)，華夏基金、東吳基金、國壽資產、新華資產以及九州通等多家機構和上市公司的嘉賓，闡釋了各自視角里“多層次REITs生態(tài)體系”急需補強的環(huán)節(jié)，并為推動各方實現(xiàn)真正的“價值共生”建言獻策。

提高流動性為第一要務

面對當前公募REITs市場存在的資產供給不足、估值分歧、流動性待提升等瓶頸問題，與會嘉賓從生態(tài)共建角度提出了多項建議。

保險資金作為長期資金，正成為公募REITs重要的參與方之一，國壽資產多資產投資部REITs策略負責人劉潤佐認為，當前REITs市場規(guī)模尚小，對中小賬戶收益拉升作用較為明顯，但難以成為大體量保險資金的核心配置。要實現(xiàn)這一跨越，需首先擴大市場規(guī)模。保險資金亦可在二級市場發(fā)揮穩(wěn)定器作用，在市場出現(xiàn)大幅調整、形成價值洼地時適時介入。此外，在發(fā)揮好戰(zhàn)略投資者作用的同時要積極培養(yǎng)專業(yè)的二級市場投研團隊，成為全面、專業(yè)的投資機構。

新華資產另類投資事業(yè)部負責人陳軍也提出，資產供給不足與市場斷層問題亟待解決。險資對REITs底層資產的風險收益特性高度認可，但當前市場供給嚴重不足，迫使機構不得不向上游延伸至Pre-REITs甚至一級市場，尋找項目時的人力成本、財務成本消耗巨大。

陳軍強調，增加資產供給是首要任務，應聚焦成熟賽道做深做寬，避免“第一單效應”后缺乏持續(xù)項目的情況。在流動性改善方面，可優(yōu)化做市商制度以平抑波動，推動REITs納入融資融券標的，通過多種途徑增強市場流動性。

東吳基金公募REITs總部負責人李軍則聚焦當前資產供給不足與估值分歧問題。他認為，可優(yōu)先選擇市場化屬性強的資產（如商業(yè)、物流）推動擴募，率先突破，形成規(guī)模化精品REITs，為市場提供示范。對于估值分歧，可通過在培育期前置合作（如保險機構在Pre階段介入），在后續(xù)運營中磨合并提升價值認同，減少后期定價差異。未來，隨著不同原始權益人參與擴募，需明確和優(yōu)化決策機制與決策流程，為規(guī)模化發(fā)展掃清障礙。

制度完善

或可借鑒股票市場

除了規(guī)模困局待解以外，制度的完善也是REITs業(yè)務走向成熟的必經之路。

華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部行政負責人莫一帆指出，Pre-REITs、私募REITs承擔了優(yōu)質資產儲備和孵化的功能，但目前從Pre-REITs/私募REITs到公募REITs的退出路徑尚不清晰。在原始權益人認定、凈回收資金投資等方面細節(jié)，有待進一步明確和優(yōu)化。

莫一帆強調，相關各方可推動政策優(yōu)化完善，為優(yōu)質資產從Pre-REITs和私募REITs向公募REITs供應提供制度支持，從而豐富市場供給，為投資者提供多元的選擇。

陳軍建議參考股票市場的層級體系，構建從低到高不同標準化程度、不同風險等級的REITs市場，滿足不同風險偏好投資者的需求。同時，需解決管理人多為原始權益人關聯(lián)方所帶來的信息不對稱及道德風險問題。

此外，若想做大REITs市場規(guī)模，供需兩端也需協(xié)同發(fā)力。莫一帆認為，在供給端，期待未來文旅、養(yǎng)老等新業(yè)態(tài)項目發(fā)行上市。原始權益人應將擴募作為核心發(fā)展戰(zhàn)略，與基金管理人共同配置必要資源，加快上市REITs平臺做大做強的步伐，可探索底層資產行業(yè)適度混同模式，提升整體資產組合的收益與抗風險能力。需求端則盡早引入社保、年金等長線資金和耐心資本，同時加強公眾投資者教育，提升市場參與度。

從投資人角度出發(fā)，劉潤佐認為完善REITs治理機制是重中之重。我國公募REITs復雜的交易結構使得資產運營方、基金管理人、投資人之間在運營協(xié)同、信息披露及投資者關系管理等方面的溝通成本較高，不利于運營價值的提升和發(fā)現(xiàn)。“REITs在運營過程中可以借鑒上市公司治理經驗，推動運營、管理、信披的一體化協(xié)同，是提升REITs運營價值、增強市場信心的關鍵，尤其未來在擴募發(fā)展階段，統(tǒng)一高效的治理結構能更好地促進REITs價值的提升，保障投資人利益。”劉潤佐表示。

建立與運營機構的

良性協(xié)作機制

在公募REITs的不同細分領域，嘉賓們結合自身實踐經驗，分享了在機遇把握與風險應對方面的策略與思考。

莫一帆認為，基金管理人需與運營管理機構建立良性協(xié)作機制。以華夏基金旗下多單消費類基礎設施REITs產品為例，該類資產對運營能力要求高，需要基金管理人和運營管理機構根據市場變化和客戶需求快速響應。莫一帆認為，需將運營管理團隊利益與基金利益一致化，設立有效的獎懲機制。根據區(qū)域消費市場變化，合理制定年度經營計劃及資產改造提升計劃。同時，做好信息披露，聚焦投資人關注的關鍵數(shù)據，確保信息披露的及時性與完整性。

李軍也呼吁強化產業(yè)方專業(yè)力量參與基金治理。他表示，產業(yè)方在資產運營（如調租、逆周期管理、競品應對等）方面積累了豐富的實戰(zhàn)經驗，能為REITs提供微觀層面的專業(yè)支撐。當前市場上設立首席運營官、引入第三方專業(yè)機構參與運管會等嘗試值得肯定，未來隨著跨地域擴募等場景增多，基金治理需向更深層次發(fā)展，產業(yè)力量的融入將至關重要。

九州通旗下九州產投首席投資官謝理斌表示，構建多層次REITs生態(tài)需推動兩大轉型：短期博弈轉向長期價值共生，“重發(fā)行”轉向“全周期運營”。他呼吁發(fā)行人注入高質量資產，通過精細化運營釋放潛力，促進產融結合。針對市場瓶頸，建議優(yōu)化擴募機制（分類審核、壓縮優(yōu)質資產擴募周期）并打通Pre-REITs銜接通道（完善私募到公募合規(guī)轉化路徑，降低政策模糊性）。