前鄰廣州鐵路第一小學，后接廣州市八一實驗學校，走路6分鐘可達廣州市鐵一中學，15分鐘生活圈覆蓋市場、醫院、學校等各類公共服務設施……在這個絕佳的區位上，廣州市越秀區共和村的舊改話題一經傳出，立刻就引發了社會熱議。

在共和村隔壁，只需步行約15分鐘，就是憑借過億元的高價臨遷費與拆遷補償創下“舊改神話”的楊箕村。楊箕村“舊改”后，曾經握手樓林立的地方搖身一變，成為了廣州知名的品質社區，寫字樓與居民樓林立。反觀共和村、共和東小區，數十棟老樓房外墻斑駁、電線裸露，甚至有樓棟危險房屋鑒定達到B級。

與引入富力地產完成舊改的楊箕村不同，此次共和村將按照“原拆原建”模式，計劃通過居民自籌資金，在小區原址上低成本完成老舊房屋的更新改造。該模式在廣州早有先例。今年1月，廣東省首例業主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的危舊房改造項目——廣州市花都區集群街2號就完成了驗收，由25戶住戶共同承擔約800萬元的改造成本，改造后實現房屋增值1.6倍。

行新路難免坎坷。在共和村首輪“原拆原建”意愿摸底中，共和村1600戶僅有500戶同意出資改造，同意率未過半。

“‘原拆原建’模式難點就在于如何制定居民出資標準、如何統籌實施居民多樣訴求，以及如何獲得全過程融資支持等。”合一城市更新集團董事總經理、廣東省三舊改造協會副會長羅宇告訴記者，未來“原拆原建”模式想要實現大規模復制推廣，需要政府更多發揮政策制定與資源整合的功能，先試點，再逐步搭建政策體系與操作細則，并考慮適當給予市場主體激勵。

當前，北上廣深等超大城市發展已進入增量建設和存量更新并重的新階段。類似超大城市的主城區均不同程度的存在老舊小區，不少老房子開始出現“危房”風險。此類小區空間逼仄、交通混亂問題較為嚴重，改造成本大、資金平衡難、市場參與積極性不足，由此舊改從大拆大建到綜合整治、微改造轉變。“原拆原建”模式或可提供一種借鑒，“政企民”三方也需摸索建立責任更明確、分工更精細的合作模式，以打開城市發展新的增量空間。

原拆原建

“難度很大。一是協調居民意見難，二是住戶里很多老人家也沒有辦法一下子拿出來幾十萬元。之前推加裝電梯，小區里也只完成了一棟。”談及最近村里在討論的“原拆原建”計劃，共和苑小區周邊的輝紅地產客戶經理梁勝勇向記者分享了他的判斷。

共和苑小區，坐落在廣州市越秀區的核心區，是典型的學區房——毗鄰廣州鐵路第一小學、廣州市八一實驗學校、廣州市鐵一中學等多所學校。但這里的樓房部分樓齡超過了40年，住宅墻體外觀較為老舊，裸露的電線橫穿小區樓棟間。

廣州廣建城市服務有限公司在《致共和村業主的一封信》中提出，共和村房屋年久失修、公共設施老化、消防隱患突出、停車資源緊缺等問題日益凸顯，已嚴重影響居住安全和社區活力。共和苑小區已滿足《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》規定的改造條件，按相關規定，今年4月組織開展了改造意愿征詢工作。

（共和苑小區內的老舊住宅樓外墻斑駁、電線裸露，鄭瑋/攝）

共和村居民收到的《房屋原拆原建意愿摸查表》提出，如同意出資改造，居民可勾選4個檔位，按成本價出資，包括3000—4000元/平方米、4000—5000元/平方米、5000—6000元/平方米和6000—7000元/平方米。

從意愿摸查表估算，住戶參與改造的成本不算高。“共和苑的房型以兩房為主，50多平方米的居多，大概200多萬元一套吧。附近的新樓盤，地段沒有這里好，已經賣到9萬元/平方米以上了。這里如果能起新房，我們預計售價會超過10萬元/平方米。”梁勝勇說。

如照此計算，共和苑一套50平方米的房產按目前的4檔成本價拆掉重建，業主最高需支付35萬元、最低支付15萬元，目前房屋售價約為200萬元，重建后房屋預估售價或可達500萬元。

但潛在的增值空間并未撬動住戶的投資熱情。在首輪“原拆原建”意愿摸底中，共和村1600戶中僅有500戶選擇同意出資改造，同意率未過半。據《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》（簡稱《辦法》），多產權人的城鎮危舊房需經不低于90%的房屋使用安全責任人表決同意改造并確定項目建設單位后，方可啟動改造。

“對居民來說，采取‘原拆原建’模式的意義一是可以深度參與項目改造，更好匹配原業主訴求，二是推動老舊房屋增值，三是實現居住品質的明顯改善。核心難點就在于居民出資標準和統籌實施難度較大。”羅宇表示。

“居民出資標準的制定需綜合考慮不同群體的支付能力。”羅宇建議，對于經濟困難戶，政府可針對符合低保認定的家庭給予更高額度的補貼或協調銀行提供低息貸款，并協調提供過渡安置期間住房以進一步降低其出資成本；對于普通家庭，可通過銀行低息貸款、公積金提取或安置期間提供租金補貼等方式給予支持，對于增購面積的居民業主，政府也可協調組織商業銀行提供貸款等方式給予支持。

舊改新路

回溯廣州舊改歷程，從2009年開始大量出臺城市更新相關政策，到在全國率先成立城市更新局，并創新性提出“微改造”更新方式，廣州推動城市更新之路已歷經數十年實踐。

但不少居民反饋，傳統的舊改僅進行外立面翻新、加裝電梯等表面修繕，無法從根本上滿足大家新的居住需求和體驗的問題。當前，北上廣深等超大特大城市發展，已進入增量建設和存量更新并重的新階段，“原拆原建”這一新的模式應運而生。

對政府而言，“原拆原建”以業主自主改造為主，一方面減少了政府財政資金投入，也降低拆遷談判安置投入和推進實施的難度；另一方面在當前房地產市場持續震蕩之下，開發主體難以再承擔老舊小區此類大資金成本的城市更新項目，且居民改造意愿迫切。

作為廣東省首例業主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的危舊房改造項目，廣州市花都區集群街2號自籌改造就是一個典型案例。

從客觀條件上看，該樓始建于1976年，僅涉及25戶住戶，并被鑒定為D級危房，屬于《辦法》要求“應改盡改”的危舊房屋。從操作模式上看，此前為推進改造項目落地，花都區新華街道辦曾先后召開居民大會9次、入戶走訪48次，通過申請使用住房公積金來籌集資金等方式，解決居民改造資金、臨遷安置、戶型設計等難題。

廣州市住房和城鄉建設局相關負責人曾公開表示，廣州危舊房“原拆原建”有很大市場需求和存量規模。大量建成年代久遠的城鎮住房，因為建設標準低、年久失修，出現嚴重安全隱患問題，迫切需要改造升級。

基于此前探索，未來“原拆原建”模式能否在更多城市復制落地？

在小區整體重建過程中，不僅涉及共有部分的重建，還包括每位業主專有部分的推倒重建，每位業主的專有部分是否重建、怎樣重建等，只能由可獨立作出意思表示的所有權人自主決定，他人無權干涉和剝奪。羅宇認為，老舊小區改造項目統籌實施難度大，核心還在于居民訴求協調。

他建議，可通過成立居民委員會等形式，形成客觀表決機制，更好地統一居民內部意見，對于極少數參與意愿較低或訴求過高的業主，政府也可探索房屋征收模式，保障大多數居民改造利益。“在此模式下，政府更多充當政策制定方和資源整合方的角色。前者是指引老舊小區規范改造，后者是協調居民、市場主體及金融機構等，統籌推動項目實施落地。”

隨著今年5月《關于持續推進城市更新行動的意見》發布，新一輪大規模城市更新再次按下“加速鍵”，廣州舊改正走入更考驗協同能力與“繡花功夫”的“深水區”。

羅宇建議，廣州前期可聚焦改造體量小、產權單一等類型的項目開展先行試點，按照“試點一片、實施一片、推廣一片”的邏輯，逐步搭建成熟可實施的政策體系，形成完備的操作細則，以指導更多老舊小區開展改造工作。同時，羅宇表示可以考慮適當給予市場主體激勵，如搭配一定比例可售商品住房以及融資支持等，吸引市場主體積極出資參與改造。

“對于開發商而言，‘原拆原建’模式下更多是以提供輕資產代建和項目建成商業運營服務為主，核心地段的項目，諸如社區商業、停車場及社區養老服務中心等收益性資產，也可打包發行REITs等資產證券化，吸引更多社會資金的參與。”羅宇說。