6月30日，二線城市土地市場迎來上半年最后的爭奪。

成都、武漢、天津等熱點城市上演激烈的土拍大戰，房企以近乎沖刺的姿態“圍獵”優質地塊，試圖為今年上半年拿地成績畫上圓滿句號。這場收官之戰不僅刷新了區域地價紀錄，更折射出二線城市土地市場的熱度與房企的戰略布局邏輯。

以武漢為例，當日推出的P（2025）049號新興街二、三期地塊，華潤置地、招商蛇口、綠城、中海等11家開發商互不相讓，現場經過106輪混戰，最終，綠城以最高樓面出價2.79萬元/平方米更勝一籌，將地塊收入囊中，成交總價6.65億元，溢價率達54.36%。

“這是武漢市近年來單宗住宅項目參與人數最多、樓板價最高、溢價率最高的地塊。”武漢市土地交易中心表示。與此同時，該地塊也創造了武漢住宅樓板價歷史紀錄第二名，僅次于2020年華潤拿下的二七濱江地塊，樓面價3.06萬元/平方米。

據界面新聞了解，不僅是武漢，今年以來，成都、杭州、濟南等多個二線城市土拍熱度攀升，成交價格屢創新高，一場激烈的“地王”爭奪戰已然開啟。

眾多實力雄厚的房企紛紛出場，成為這場土拍盛宴的主角。央國企憑借資金優勢積極布局，部分資金狀況良好的民企也不甘示弱，在二線城市頻繁舉牌，展現出回血的信心。

同策研究院聯席院長宋紅衛告訴界面新聞，從目前各個城市樓市走勢來看，核心城市新房市場率先出現筑底信號，主要受到改善需求的支撐，增加了開發商拿地的信心。

“不過，開發商聚焦的是熱點城市的核心地塊，這是樓板價上漲的重要原因。”宋紅衛向界面新聞表示。

二線城市頻出“地王”

2025年，二線城市土拍市場激烈開場。

最熱鬧的當屬成都。今年年初，央企招商蛇口以總價27億元、樓面價31100元/平方米、溢價70.43%拿下成都高新區大源地塊，創下彼時成都最高樓面價紀錄。

半個月后，3月27日，錦江區金融城三期一宗48.74畝純住宅用地被擺上拍賣桌，現場經過了213輪激烈爭奪，最終被閩系國資房企建發以樓面價41200元/平方米、溢價率106%競得地塊，再創成都樓面價新高，同時也是成都樓面價首次突破4萬元/平方米。

這之后，高溢價拿地成為成都土拍市場常態。

6月19日，成都再推出兩宗地塊，其中位于錦江區茶廠38.5畝地塊最受歡迎，吸引來全國各地房企參拍，民營房企和央國企齊聚，如華潤置地、保利發展、中海地產、金茂、招商蛇口、越秀地產、廈門國貿、華發&錦江統建、新希望地產、潤達豐濱江等。

現場經過154輪競價，最終由閩系國資房企國貿地產以總價23.26億元、樓面價35500元/平方米、溢價率75.74%競得，登上成都樓面價TOP2地塊。

另一宗位于武侯區機投橋街道的地塊，由央企中鐵建以總價15.11億元、樓面價16600元/平方米拿下，溢價率16.90%。

6月30日，成都趁熱打鐵，又拿出金牛區一宗地塊，中海、保利發展、華潤置地、中鐵建、金茂等8家房企都想押注于此。現場經過40輪競價后，中能建以20200元/平方米的樓面價、23.93%的溢價率競得該地塊，折合總價約17.48億元。

這是金牛區樓面價首次超過2萬元/平方米，這一成交價也是目前該板塊內最高樓面價，開發商對熱門地塊的渴望在此展現得淋漓盡致。

杭州的土拍熱度與成都不相上下，“地王”頻出，樓面價接連破6萬元/平方米、7萬元/平方米、8萬元/平方米大關，成交樓面價僅次于北京和上海。

最熱門的是蔣村低密度地塊，勝利者還是建發。今年3月25日，該地塊現場經過102輪競拍后，建發房產以總價34.34億元拿下蔣村地塊，樓面價88029.06元/平方米，溢價率高達115.39%。

除此之外，杭州本土開發商濱江集團也相繼奪得多個熱門地塊，比如1月份以溢價率71.25%奪得湖墅民生藥廠地塊，3月份以溢價率69.86%拿下奧體水電新村地塊，在本地市場實現強勢加倉。

閩系房企建發對熱點二線城市地塊攻勢十足。拿下成都、杭州“地王”之后，3月31日又轉戰重慶，與招商蛇口、中海、聯發、海成、華潤、宜賓麗雅等7家房企對江北區長安三廠地塊展開圍獵。現場競價聲不斷，最終建發以樓面價13923元/平方米拿下，溢價率29.64%，登頂重慶新“地王”。

武漢同樣不能落下，6月30日，建發擊敗保利、華潤、綠城等開發商，奪得當日推出的“次熱”地塊—傅家坡047號住宅地塊，成交價12.2億元，溢價率22.42%。

在成都、杭州、重慶等地“失利”的央企中海，在北方城市扳回一局。

6月30日，天津也迎來2025年上半年的土拍收官之戰，備受關注的河西陳塘莊F9地塊吸引來中海和綠城競價，贏家中海以7.4億元拿得地塊，溢價率為11.45%。

在這之前，中海還前往濟南拿下歷下區文博西片區一期組團地塊，總價約32.74億元，溢價率11.1%。組合地塊中的兩幅城鎮住宅用地的樓板價達20232元/平方米，是濟南住宅用地單價首次超過2萬元，因此成為新的單價“地王”。

這些熱點城市地塊競爭激烈，也帶動全國土拍市場出讓金增長。中指研究院數據統計，2025年上半年（截至6月25日），300城住宅用地出讓金同比增幅超兩成，平均溢價率10.3%，較去年同期提升6.2個百分點。

而且，今年上半年二線城市土拍的平均溢價率為14.3%，超過一線城市的11.9%。

開發商尋求確定性

“安全，安全，安全。”這是搶拍二線熱點城市地塊開發商們的共識，多位開發商向界面新聞記者表示。

2025年，對于絕大部分開發商而言，寧可在核心城市高溢價拿地，也不會因一時便宜而加倉不具備確定性的城市，安全成了他們首要考慮的因素。不少房企人士向界面新聞指出，“都不敢冒險。”

一名成都本土開發商人士告訴界面新聞，成都今年之所以受到開發商熱烈追捧，主要在于市場、人口和產品三點。市場方面，2025年上半年，成都新房市場累計成交約4.9萬套，同比增長10%，其中千萬級豪宅成交量接近750套，占去年全年成交量54%。

“成都人口紅利還在凈流入，吸附力很強。”上述房企人士向界面新聞表示，坊間將成都稱為“6省省會，也就是新西蘭，云貴川”（新疆、陜西、甘肅、云南、貴州、四川）。

而且“好房子”時代，房企在成都“卷”產品“卷”得很厲害，夸張的說法是“三個月一迭代”。該名人士進一步指出，公司目前的拿地策略就是深耕大本營，其他二線城市也會看，比如西安。

“只有核心市場好一點。”一名央企開發商人士在接受界面新聞采訪時也表示，今年以來，核心城市核心地塊競爭激烈的主要原因是，企業自身求發展，需要改善土儲布局；當前的產品迭代較快，新的好產品在核心城市核心地段的品牌效應也更好。

更關鍵的一點是，“核心城市地段的安全性高很多。”上述央企開發商人士告訴界面新聞。

該名人士認為，當前開發商的拿地邏輯主要看三點：經濟發展、國家戰略以及人口流入。

“像蘇州、杭州這種經濟發達、人口流入的城市就還不錯，成都、武漢、西安這類在戰爭隱患之下偏內陸的戰略城市應該也可以，再就是像廣東這種人口增長的城市也比較安全。”該名開發商人士向界面新聞表示。

開發商自身實力也很重要。宋紅衛告訴界面新聞，房地產市場調整已經四年左右，市場風險進一步出清，品牌房企的化債工作推進明顯，逐漸恢復了再投資的能力，頭部房企以及區域深耕的民企拿地積極性提高。

如一名地方國資房企人士向界面新聞表示，上半年拿地當年可以形成銷售額，所以開發商普遍選擇在上半年積極補貨，且上半年資金都比較富裕。

“目前還能活躍在大城市拿地的主要均為央國企，其投資戰略近兩年均為收縮在大城市深耕的思路，所以熱門城市會出現房企扎堆（拿地）的現象。”該名人士向界面新聞指出，不少國央企高層近期均有不同程度調整，其投資戰略（主要是出價）均有較大程度變化，更加劇了這種熱搶情況。

另一方面，從土地市場來看，隨著城市化進程推進，城市核心區域優質地塊愈發稀缺。上述國資房企人士向界面新聞表示，“從歷史發展的角度來審視資產價值，可以看到稀缺性的豪宅產品具有穿越周期、良好的保值功能。”

宋紅衛認為，這也是開發商積極布局核心城市核心地塊的原因。像成都金融城三期地塊位于新經濟核心區，周邊配套成熟，這類地塊自然成為房企競相追逐的目標，未來產品去化壓力較小。

不過，當眾多開發商齊聚二線城市，也會加速行業洗牌。本土房企和外來房企競爭態勢發生變化，資金實力雄厚的外來大型房企在爭奪優質地塊上更具優勢，可能擠壓本地中小房企生存空間。

界面新聞了解到，四川民營房企邦泰集團，2022、2023年仍頻繁在成都拿地，但近兩年不斷加大外拓，開啟“錯位拿地”模式。今年以來，不僅在昆明、西安、武漢、南昌、南寧等中西部省會城市拿地，也前往包括忻州、德陽、延安、上饒等三、四線城市積極落子。

同為四川民營房企的新希望地產并不愿意放棄成都，拿地不占優勢，只能尋求合作。今年4月，四川聯投溢價33%競得的郫都區21畝宅地，5月初便迎來合作方——新希望地產，將共同開發地塊。

房地產市場周期調整還在持續，以成都、杭州等為代表的城市因經濟韌性強、改善需求旺盛，正成為開發商抗周期的“安全墊”。

一邊熱搶，一邊遇冷

二線城市“地王”爭奪戰激烈，但土地市場并非全面回暖。

一邊高溢價搶地，一邊底價出讓，仍是當前絕大多數城市的常態。尤其是武漢、南京、鄭州、天津等城市土地市場持續調整，絕大多數地塊都是底價出讓，這些城市庫存規模較大，房企投資相對審慎。

比如6月30日武漢推出的5宗地塊，只有兩宗地塊溢價成交，另三宗地塊都是底價成交。同一天，天津一舉拿出15塊地拍賣，最終只有中海拿得的河西區地塊為溢價成交，其余14幅地塊均為底價成交。

以房企布局意愿較強的杭州為例，中指研究院數據顯示，今年上半年，杭州出讓宅地合計63宗，47宗溢價，有26宗溢價率超40%，亦有不少地塊底價成交。

具體而言，今年一季度杭州三次刷新地價紀錄，到二季度，核心區優質地塊仍能實現溢價出讓，但平均溢價率開始走低，而6月份臨平、錢塘出讓的4宗地中有3宗底價出讓，平均溢價率僅為0.3%。

成都也不例外，2025年以來，成都共計出讓宅地合計49宗，也僅有25宗溢價成交，其中11宗溢價率超30%，5宗溢價率超40%，其余地塊多為底價出讓。

以拍出“地王”的3月為例，在3月24日至31日的一周時間里，成都共推出土地12宗，其中8宗地為底價成交。

蘇州市場分化也很明顯，上半年累計出讓宅地35宗，12宗溢價，其中蘇州工業園區東板橋河西地、吳中區蘇地2025-WG-Z09號地塊溢價率分別為45.3%、39.3%，其余地塊多為底價成交。

一名民營開發商人士向界面新聞表示，因為“地王”熱度高，所以會顯得土拍市場很火，實際上房企拿地重心依然是核心城市的核心地塊。“不夠優質的地塊，不會被爭搶，都搶熱門地，就拍出了地王。”

在其看來，今年二季度樓市整體表現不算樂觀，接下來開發商拿地會更加謹慎。

2025年以來，核心城市新房市場整體保持平穩運行，其中一季度市場延續修復態勢，但二季度邊際有所轉弱。數據顯示，今年1-5月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較上年明顯收窄，但較1-4月有所擴大。

樓市分化持續，只有一線城市及強二線城市表現平穩。

其中，一線城市在優質供給增加、較強的購房需求支撐等因素帶動下，市場保持較高活力，雖然二季度以來市場有所降溫，但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長。

而部分基本面較強的核心二線城市如杭州、成都在核心區供應力度持續加大下，上半年新建商品住宅網簽成交面積同比分別增長6.0%、4.9%，但市場分化延續，部分城市調整壓力仍較大。

中指研究院認為，短期來看，房企將更加注重項目的安全性與盈利確定性，北上深杭等熱點城市核心地塊憑借稀缺屬性預計仍將頻現高溢價成交，成為開發商爭奪的焦點。

也有開發商暫停二線城市投資，主攻一線城市。

“我們二線城市基本停了。”某地方國資房企人士向界面新聞表示，目前公司拿地主要看一線城市，如深圳、上海，其他城市包括之前布局的南京等城市都暫時不拿地了。

上海本土民營房企大華相關人士也告訴界面新聞，今年可能主要看上海，杭州、蘇州等城市不再去了。

業內人士普遍認為，從搶地熱潮到風險防控，開發商對“安全墊”的尋找，本質是房地產行業從高速擴張轉向高質量發展的縮影。在分化加劇的市場中，房企唯有精準把握城市價值、優化產品結構、管控資金風險，才能在波動中筑牢生存根基。