2025年6月21日，國內首批9只基礎設施公募REITs迎來上市四周年。

這場承載著“盤活存量資產、創新融資機制”使命的金融實踐，如今已交出亮麗答卷：總規模從首批發行時的314億元增長至超2000億元，產品數量達到73只，累計分紅金額突破220億元。過去4年間，公募REITs資產類別從倉儲物流、產業園區等傳統領域，擴容至保障房、數據中心、消費基礎設施等十大類，形成覆蓋國民經濟多個重要領域的底層資產矩陣。

業內人士表示，國內REITs市場正加速制度創新與國際接軌，吸引全球資本重估中國基礎設施價值，開啟從規模擴張向質量提升的歷史性跨越。

總市值突破2000億元，累計分紅金額超過220億元

Wind數據顯示，截至6月28日，全市場公募REITs總市值達到2060.74億元，盡管較6月23日創出的2067.31億元市值歷史高點有所回落，但仍站穩2000億元整數關口。

公募REITs還積極通過分紅的方式回饋投資者。截至6月28日，全市場公募REITs產品累計分紅總金額突破220億元。

在瑞思不動產金融研究院院長朱元偉看來，公募REITs在借鑒海外市場的基礎上做了很多適合中國國情的本土化改造。與國外REITs市場以商業地產為主不同，國內市場以基礎設施存量資產盤活為切入口，契合中國經濟新發展階段的轉型需求。

公募REITs市場的崛起是制度設計與市場需求共振的典范。招商基金基礎設施投資管理總部資深專業副總監萬億指出，公募REITs市場政策演進呈現清晰的脈絡：2020年，公募REITs開啟試點；隨后，上交所和深交所發布REITs業務各項配套規則，明確業務流程、審查標準和發售流程；2024年，國家發展改革委發布通知，推動REITs項目常態化發行。

公募REITs市場生態的質變更體現在資本結構的深度進化上。“REITs的投資者類型逐步豐富，實現多元化的生態共榮。配置型投資者能夠從REITs分紅中獲得高額穩定收益，而交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益，這種多元化的投資者結構，增強了市場的穩定性和流動性。”萬億表示。

長線資金入市也對REITs市場發展起到關鍵的支撐作用。博時基金首席REITs業務官吳云強調，2024年年初《監管規則適用指引——會計類第4號》出臺，在制度層面明確REITs的權益屬性，支持機構將REITs計入OCI賬戶，促進增量資金入場。

“保險資金等長期資金加速布局，為REITs市場注入強勁動能。這些制度、政策與資本要素的疊加效應，共同助力我國REITs市場快速成型并穩健發展。”中信建投基金基礎設施及不動產投資部高級副總裁古小平表示。

有望成為全球資本配置中國資產的“新藍海”

萬億表示，中國REITs市場建立4年來，規模不斷擴張并仍處于高速發展期，未來想要進一步擴張規模，或可從產品多樣性和擴募兩個層面借鑒國際經驗。國際REITs市場產品豐富多樣，涵蓋商業地產、醫療設施、數據中心、物流倉儲、基礎設施等多個領域，未來中國公募REITs可進一步拓展REITs底層資產范圍，如文旅設施等，將更多優質資產納入其中。而擴募能夠為REITs注入新的資金，增加市場上的流通份額，顯著提升REITs產品的流動性，并放大管理團隊管理優勢與效率，有效提升資產價值與投資者回報，對市場良性發展具有重要的意義。

同時，中國可借鑒國際經驗，構建多元化的擴募方式體系，并細化每種方式的操作細則和監管要求，同時建立快速審批通道，對符合條件的擴募申請給予高效審核，降低企業擴募的時間成本和行政成本。

紅土創新基金建議，推動現有產品的持續擴募工作，并鼓勵行業通過收并購做大現有基金規模，力爭實現“大而強”，避免“小而散”的市場格局。國內市場經過多年的基礎設施建設，優質基礎設施項目儲備眾多，未來中國公募REITs市場一定會是中國資產的“新藍海”。

“中國具有海量的基礎設施和不動產資產，既有傳統基礎設施，也有體現新經濟特色的新基建，還有貼近民生的公用事業和消費文旅養老等諸多資產類別，成熟資產可以產生穩定現金流，其背后是中國規模巨大的消費市場，具有很大的發展空間，有機會為全球資本提供投資中國的配置選項。”朱元偉表示。

中信建投基金基礎設施及不動產投資部副總裁張梅認為，國內REITs市場具備高分紅（基本派息在4%~8%之間）、低波動、穩定現金流等優勢，在低利率環境下，有望成為全球資本配置中國資產的重要選擇。