4月22日，由華泰證券資管擔任基金管理人和資產支持證券管理人的華泰蘇州恒泰租賃住房REIT正式發售。該項目網下認購倍數達222.64倍，創下歷史新高；因公眾投資者認購太多，提前結束募集。

2025年以來，在市場避險情緒升溫、投資者尋找穩定收益來源的需求日益增加等因素影響下，公募REITs市場熱度升溫，相關指數持續走高。從上市首發到擴募擴容，REITs市場雙輪驅動格局正在形成。

分析人士認為，目前公募REITs的投資價值較為顯著。底層資產的確定性以及強制分紅模式，使其可以成為投資者資產配置的一部分，滿足投資者的投資需求。

認購熱情升溫

4月22日，由華泰證券資管擔任基金管理人和資產支持證券管理人的“華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”（簡稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”）正式發售。

根據公告，剔除無效報價后網下投資者管理的配售對象擬認購份額數量總和為網下初始發售份額數量的222.64倍，創下歷史新高。

當日盤后，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT公告，公眾投資者累計有效認購規模已超過本次公眾投資者的初始募集規模上限，提前結束公眾投資者的募集，原定的募集截止日為4月23日。

作為江蘇省首單租賃住房REITs項目，本項目底層資產為蘇州工業園區最大的“人才優租房”社區，預計融資規模為13.67億元。根據招募說明書介紹，募集資金擬用于蘇州市租賃住房市場建設發展，與恒泰集團未來租住板塊規劃建設相契合，進一步支持實體經濟發展。

近年來，華泰證券資管在公募REITs領域多維度發力，前期已完成推動3單公募REITs項目上市，項目底層涵蓋高速公路、倉儲物流、產業園等不同類型資產。

光大證券分析師孫偉風表示，公募REITs采用詢價定價機制，認購價格以向網下投資者詢價的方式確定。網下認購倍數（全部有效網下認購份額/最終網下發售份額）的整體變化趨勢與定價分位數較為一致，與公募REITs二級市場走勢相關性較高。

歷史發售情況看，市場較為青睞保租房REIT、能源REIT、生態環保及市政水利REIT。根據孫偉風的計算，目前已上市64只產品的網下打新收益率均值為8.8%，收益率最高的為國泰君安濟南能源供熱REIT，達49.9%。

2024年第四季度以來，打新熱潮持續，收益主要來自于一二級價差及老產品補漲后價差，在無風險收益率預期下行的背景下，光大證券預計，打新熱潮仍將得以持續，重點關注新產品與同業態老產品的價差。

市場量價齊升

2025年以來，公募REITs市場熱度升溫。截至4月22日，中證REITs全收益指數為1066.995，相比于2024年12月9日的區間低點925.46，增幅逾15%。

伴隨著萬億級別REITs市場藍圖不斷展開，在中國證監會的統籌指導下，REITs市場的常態化發行明顯加快，全市場已有60余只REITs產品上市，板塊集聚效應和示范效應逐步顯現。

4月21日，南方順豐倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（南方順豐物流REIT）在深交所上市。至此，公募REITs上市產品數量增至66只。從產品數量分布來看，園區基礎設施REITs以17只產品數量居首。

2024年以來，公募REITs市場發行上市步伐明顯提速。Wind數據統計，66只已上市的公募REITs中，36只產品為2024年以后上市。

與此同時，從上市首發到擴募擴容，REITs市場雙輪驅動格局正在形成。4月17日，博時基金發布關于博時招商蛇口產業園REIT擬第二次擴募并新購入基礎設施項目的公告，公募REITs市場即將迎來首單二次擴募項目。國泰君安東久新經濟REIT、中航京能光伏REIT等擴募申請還在推進中。

華泰證券資管相關負責人在受訪時介紹，REITs市場的不斷蓬勃發展，將有助于國家“防風險、去杠桿、穩投資、補短板”進程，同時有益于完善儲蓄轉化投資機制、降低實體經濟杠桿、推動金融供給側改革、促進資本市場的高質量建設，為金融機構做好“五篇大文章”，持續服務實體經濟與民生發展打造范本。

投資價值顯現

業內人士看來，公募REITs將具有持續性、穩定性現金流的不動產資產轉化為流動性較強的上市證券標準化產品，具有強制高分紅、投資門檻較低、流動性較好的特點，已成為投資者多元化配置資產、分散投資風險、致力增厚收益的優質選擇。

盤古智庫高級研究員余豐慧在接受《國際金融報》記者采訪時表示，公募REITs的火爆現象反映了市場對于這類產品的強烈需求和認可。尤其是在當前經濟環境下，投資者尋找穩定收益來源的需求日益增加，而REITs以其穩定的現金流和相對較低的風險特性，成為了不少投資者的理想選擇。此外，政策的支持也極大地促進了REITs的發展，為市場的繁榮提供了有力保障。

獨立財經評論員郭施亮對《國際金融報》記者表示，公募REITs的火爆，與當前市場避險情緒升溫有關。當前，市場相對缺乏有效投資渠道。一方面，公募REITs底層資產比較穩定，為投資者帶來確定性的投資預期。另一方面，公募REITs采取強制分紅的模式，一般是按照當年凈利潤90%以上進行分紅，這種模式具有一定的投資確定性，也深受投資者的認可。

“底層資產的確定性以及強制分紅模式，使其可以成為投資者資產配置的一部分，滿足投資者的投資需求。”郭施亮說。

目前來看，公募REITs的投資價值依然顯著。余豐慧表示，隨著越來越多的產品上市，投資者的選擇更加多樣化，這不僅有助于分散風險，也為市場注入了新的活力。特別是那些與國家發展戰略緊密相關的基礎設施項目，如租賃住房、數據中心等，它們具有良好的長期增長潛力。不過，投資者也應該注意到，盡管REITs通常被認為是較為穩健的投資選項，但仍然存在市場波動風險，因此在投資時應綜合考慮自身的風險承受能力。