桂浩明（市場(chǎng)資深人士）

國(guó)內(nèi)的公募REITs起步不是很早，在2021年推出后由于產(chǎn)品稀缺，一度在二級(jí)市場(chǎng)被炒作，價(jià)格的大起大落對(duì)其發(fā)展也帶來(lái)了某些不利的影響，好在經(jīng)過(guò)這幾年的調(diào)整，公募REITs不但在制度建設(shè)上有了很大的進(jìn)展，其運(yùn)行環(huán)境也有相應(yīng)的改善，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。

在2023年共發(fā)行了5只公募REITs產(chǎn)品，而在2024年這個(gè)數(shù)字達(dá)到了29只，今年前兩個(gè)月就發(fā)行了4只。與此同時(shí)，公募REITs在資本市場(chǎng)上也獲得了較高的認(rèn)同，截止到上周五，表征公募REITs走勢(shì)的中證REITs全收益指數(shù)今年的漲幅已經(jīng)超過(guò)11.38%，是同期證券市場(chǎng)上表現(xiàn)最好的指數(shù)之一。

公募REITs的快速發(fā)展，不僅僅是豐富了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的產(chǎn)品供給，為投融資雙方搭建了新的聯(lián)系橋梁，更是在建設(shè)多層次資本市場(chǎng)、金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮了很好的作用，因此意義重大。

近兩年來(lái)，受多方面因素的影響，A股市場(chǎng)的IPO節(jié)奏有所放緩，同時(shí)股權(quán)融資的重點(diǎn)也是向硬科技企業(yè)傾斜。這樣一來(lái)，從事傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資的環(huán)境就不是特別好。這種狀況其實(shí)也不是國(guó)內(nèi)獨(dú)有，在海外成熟市場(chǎng)，傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)搞股權(quán)融資也是困難重重。此時(shí)一般的解決方法是發(fā)行企業(yè)債券，但在境內(nèi)市場(chǎng)，投資者對(duì)國(guó)債、金融債的認(rèn)同度是比較高的，但對(duì)于企業(yè)債就比較一般了，特別是前幾年出現(xiàn)過(guò)一些企業(yè)債爆雷的現(xiàn)象，而現(xiàn)在的債券利率一般又不是特別高，因此企業(yè)債的發(fā)行往往不是很順利。

而公募REITs就是在這樣的背景下誕生的，它的優(yōu)點(diǎn)在于有明確的底層資產(chǎn)，還本付息的現(xiàn)金流有充分的保障。另外由于是金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)化原則發(fā)行，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化管理能夠有效地開(kāi)展投前投中與投后管理，產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)度相對(duì)比較低。還有就是在通常條件下，REITs的預(yù)期收益率相對(duì)債券等其它固收類(lèi)產(chǎn)品還是比較高的。

無(wú)疑，在現(xiàn)階段公募REITs對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)偏好不那么高的投資者而言有著不小的吸引力。也正是基于這樣的實(shí)際，從2021年開(kāi)始監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)了公募REITs的發(fā)行，其資產(chǎn)類(lèi)型也從最初的交通、園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)展到消費(fèi)、水利、市政等基礎(chǔ)設(shè)施，這樣也就大大增加了公募REITs的投資范圍，為更多發(fā)展前景良好、盈利能力穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供了融資渠道，達(dá)到了多贏的效果，進(jìn)而對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起到了推動(dòng)作用。

此外，國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)現(xiàn)在面臨的一大問(wèn)題是資產(chǎn)荒，即符合投資者需求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對(duì)于龐大的資金而言顯得較為稀缺。國(guó)債價(jià)格幾度被炒高，10年期國(guó)債收益率降到1.8%還沒(méi)有能夠完全止住跌勢(shì)，反映出市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品有著巨大的需求。此時(shí)，對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)承受能力不太高，但又不愿意投資低收益品種的投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs就是一個(gè)能夠兼顧風(fēng)險(xiǎn)與收益的投資選擇。客觀而言，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有這種需求的資金不少，像企業(yè)年金、個(gè)人養(yǎng)老金等，都是公募REITs的潛在客戶(hù)。所以公募REITs一旦更大規(guī)模地發(fā)展起來(lái)，對(duì)于滿(mǎn)足特定的投融資雙方的需求，都是一件大好事。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，需要金融行業(yè)提供更多的融資支持，而滿(mǎn)足廣大居民對(duì)于增加財(cái)產(chǎn)性收入的要求，也是金融人民性的一種體現(xiàn)，良性運(yùn)行的公募REITs有望發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

去年以來(lái)，中國(guó)證券市場(chǎng)的面貌發(fā)生了很大的變化，各項(xiàng)規(guī)章制度不斷完善，長(zhǎng)期資金逐步入市，市場(chǎng)生態(tài)逐漸向好。其中，股票市場(chǎng)的變化無(wú)疑是最為引人關(guān)注的，像公募REITs市場(chǎng)，同樣也出現(xiàn)了積極的變化，抓住這個(gè)變化，也令投資者收益頗豐。而更為重要的是，公募REITs的快速發(fā)展，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其自身的范疇，有望在投融資領(lǐng)域打開(kāi)一個(gè)新的天地。對(duì)此，相信每個(gè)市場(chǎng)參與者都是樂(lè)見(jiàn)其成的。