券商中國
林喬
2025-10-25 15:38
【環宇雜談】
“既要、又要、還要”的多元目標往往很難兼顧，導致越到基層，突破動力越小。
李宇嘉
近期，二手住房市場出現年底翹尾行情。根據克而瑞監測，11月17個重點城市二手住房成交面積同比增長22%。12月上半月，中信證券監測的14個城市二手住房網簽套數同比增長25.1%，自9月以來連續4個月正增長。筆者所在的廣州，11月二手住房交易今年首次突破1萬套，深圳連續4周二手住房交易超過1000套，12月有望繼3月份再次探上4000套。
對此，有不少機構和房地產自媒體表示市場已回暖，判斷房價已觸底，建議有需要的同學可以入場。筆者認為，二手房交易量確實在增長，但更需要關注背后的一個現象，即業主“以價換量”的趨勢。11月份，百城有99個城市二手住房價格下跌，連續6個月有90多個城市房價下跌；11月70城二手住房價格上漲城市為零，上一次出現這個情況，還是2014年的9月份。
業主“以價換量”帶動交易回升，映射出兩個問題。一是很多業主一次性將價格降到位，以誘惑性的讓利來落袋為安。這個現象須引起重視，背后的原因，一方面是前期各地紓困地產的“大招不斷”，但效果似乎不盡如人意，微觀主體看淡后市。另一方面，形勢不明朗的時候，“主動收縮、自我收縮”的預期比較明顯。
二是商品房需求潛力還很大。只要價格降到位，就一定有買家。這就是為何各地二手房交易量明顯增加了。筆者調研到，二手住房買家中，有為明年學位提前做準備的，有家長為即將大學畢業的子女買房的，有馬上要結婚的情侶買婚房的，有的因工作變動而換房。但這些有效需求體量太小，很難撐起樓市這個龐然大物。高房價和需求難以匹配，這是樓市的主要矛盾。
對于當前消費市場的局面，近期重要會議講得很清楚，“有效需求不足、部分行業產能過剩、社會預期偏弱”。2020年疫情后，講的是“需求不足、供給沖擊”，而現在則是“有效需求不足、產能過剩”。也就是說，不是沒需求，而是缺有支付能力的需求。其實，這個局面不是一天兩天的事情了，只是過去拼命踮起腳、加杠桿或跟風，掩蓋了有效需求不足的現實。
這幾年，對泡沫進行定向爆破，舊模式難以為繼，加上部分高收入行業逐漸告別了高紅利期，房子開始回歸民生和居住屬性，有效需求不足的問題開始顯現。這也是為何近兩年需求端紓困的政策都用上了，但回落下來的市場波瀾不驚。往簡單了說，有錢的人不買房，甚至在賣房，中產或中高收入群體有改善的愿望，但要么擔心未來收入無法支撐，要么對市場預期不佳。
對于中低收入人群，確實想擁有房子，但要么沒有合適的房子租或買，要么就是買不起。從大道理來講，就是供需不匹配、需求斷層或接不上。從近期的運行態勢來看，必須要“破舊立新”，即破除舊模式、立起新模式。這不是愿意不愿意的問題，而是已經形成了倒逼。近期，重要會議提出“加快構建房地產發展新模式”，前綴是“加快建立”，過去是“探索建立”。
可見，形勢不等人。對于“破”什么，業內是比較清晰的，比如破除“三高”的開發模式，破除強依賴癥，破除簡單的要素投入。但對“立”什么，整個框架尚待明晰，目前大家只知道框架里的一些零部件，比如“三大工程”（城中村改造、保障性住房和平急兩用）、租購并舉、REITs、存量房屋盤活和運營，但這些零部件組裝起來，尚難言新模式。
需要注意的是，“加快構建房地產發展新模式”那一句的前半句，有一個重要表述，即“完善相關基礎性制度”。怎么理解？有關新模式的零部件，比如租購并舉、保租房以及長效機制等，前幾年已在探索。阻力在于，條條塊塊組成的管理部門，很難形成一致行動，往往囿于“一畝三分地”的利益，良策無法落地。另外，就是“既要、又要、還要”的多元目標往往很難兼顧，導致越到基層，突破動力越小。“完善相關基礎性制度”，就是從源頭解決問題。形勢能逼出魄力，有魄力就有希望。先立后破，關鍵在立，立的話就從根源上入手。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
本報專欄文章僅代表作者個人觀點，特此說明。
