證券時報
江聃 韓忠楠
2025-10-24 17:43
近段時間以來，城市更新成為房地產市場的重點方向。在持續多年的“高密度拆遷”后，深圳在近期迎來了多個低容積率的城市更新項目。
近日，深圳市規劃和自然資源局寶安管理局發布公告，《寶安區新橋街道107發展帶康達爾工業園城市更新單元規劃》已獲得審定通過。資料顯示，康達爾工業園城市更新項目位于深圳市寶安區新橋街道廣深公路與沙井南環路交會處西南側，更新單元用地面積及拆除用地面積均為24.3萬平方米，申報主體為深圳市寶安區新橋街道辦事處和京基智農。根據最新公告，康達爾工業園舊改項目的住宅開發建設用地面積約為12.03萬平方米，該項目最受關注的指標是3.1的容積率。在業內人士看來，該項目有望創下深圳近八年來城市更新項目的“最低密度”紀錄。項目建成后，社區公共空間將更充裕。
此外，《2025年龍崗區城市更新單元計劃第三批計劃》近日正式發布，坂田物資工業園片區約8.3萬平方米的土地納入舊改拆除范圍，計劃更新為居住、商業、工業等功能。值得注意的是，相關的補充公告明確，該更新單元將按今年5月1日實施的《住宅項目規范》要求落實。
根據合一城市更新的統計，今年5月1日實施以來，深圳招拍掛住宅項目已成交共計8個，其中7個項目涉及住宅容積率不超過3.1?？梢?，當前新增招拍掛住宅項目按國家新規范執行。不過，在5月至10月之間，深圳新增含住宅拆除重建類舊改、土地整備利益統籌的14個項目，規劃容積率均超過3.1。
自今年5月1日起，住房城鄉建設部發布的《住宅項目規范》正式實施，《住宅項目規范》以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面予以規范，被視為“好房子”的標準，其中也明確新建的住宅項目容積率不超過3.1等要求。業內人士普遍認為，在“好房子”標準之下，房地產市場格局將被重塑，住宅產品品質和物業服務水平將全面提升，市場供需格局將加速重構。
記者走訪發現，深圳大部分城中村或老舊小區城市更新項目，舊改完成后的新房普遍存在高容積率、商辦配置不夠合理等現象，“摩天住宅樓”比比皆是。廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，推進城市更新項目的進程，可以在規劃、拆遷補償標準、容積率、商辦的配置標準等方面進行調整。
中指研究院研究總監吳建欽表示，在可持續的城市更新模式和政策法規的引領下，城市更新在穩增長、擴內需、惠民生的重要作用將進一步顯現，推動城市開發建設方式轉型與城市高質量發展。
