萬科開啟了近年來規(guī)模最大的一次組織架構(gòu)調(diào)整。

9月17日，萬科官網(wǎng)悄然更新了一張組織架構(gòu)及管理團(tuán)隊表，標(biāo)志著近期籌備已久的組織架構(gòu)大調(diào)整正式落地。

此次調(diào)整徹底撤銷了萬科原有的開發(fā)經(jīng)營本部，將“5+2+2”架構(gòu)（5大區(qū)域公司、2個總公司、2個直管公司）調(diào)整為16個地區(qū)公司，由總部直接管理。這也意味著萬科打破了沿用近二十年的三級架構(gòu)管理體系，全面轉(zhuǎn)向二級管控體系。

“此番動作體現(xiàn)了萬科當(dāng)下積極應(yīng)對市場變化的戰(zhàn)略決心，與當(dāng)前行業(yè)規(guī)模收縮的趨勢相匹配，對公司發(fā)展來說，也可以較好應(yīng)對經(jīng)營壓力，提升企業(yè)的經(jīng)營效率”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受界面新聞采訪時指出。

告別傳統(tǒng)三級架構(gòu)

萬科此次組織變革可謂全面而深刻。

結(jié)構(gòu)調(diào)整后，萬科從原來的集團(tuán)總部、事業(yè)集團(tuán)（BG）、事業(yè)單元（BU）三大板塊，轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F(tuán)總部、地區(qū)公司和事業(yè)部三大組成部分。

集團(tuán)總部層面完成職能重塑，在董事會辦公室、集團(tuán)辦公室/黨群工作部之外，新設(shè)立了11個專業(yè)中心，接管了原區(qū)域公司的核心權(quán)限。投資發(fā)展中心、產(chǎn)品設(shè)計中心、營銷中心等關(guān)鍵部門直接穿透至項目端，實(shí)現(xiàn)對一線業(yè)務(wù)的垂直管理。

區(qū)域?qū)用妫瓥|北、華北、華東、南方、西南五大區(qū)域公司被全面撤銷，取而代之的是16家地區(qū)公司承接具體的執(zhí)行職能。

按地理板塊劃分，北方區(qū)域覆蓋北京、津冀、山東、東北四地，南方包含深圳、莞珠、廣佛、福建四城，華東布局上海、蘇皖、蘇南、浙江四區(qū)，中西部輻射西北、西南、華中、云桂四域。

與開發(fā)業(yè)務(wù)的劇烈調(diào)整形成對比，多元業(yè)務(wù)板塊維持著相對穩(wěn)定架構(gòu)。

原來隸屬于開發(fā)經(jīng)營本部的物業(yè)事業(yè)集團(tuán)（BG）被調(diào)整至事業(yè)部，與商業(yè)與酒店、長租公寓、海外、食品、物流、辦公、財顧共同構(gòu)成了八大事業(yè)部，直接向集團(tuán)匯報。

“在今年深鐵集團(tuán)入主萬科后推動國資深度管控，要求萬科聚焦核心業(yè)務(wù)、提升管理效率。通過此類調(diào)整和合并精簡，決策鏈條縮短，資源向高能級城市集中，有助于提升項目執(zhí)行效率與風(fēng)險管控能力。總體上也有助于萬科降本增效，促進(jìn)萬科經(jīng)營更穩(wěn)更有效”，嚴(yán)躍進(jìn)對界面新聞表示。

值得關(guān)注的是，幾乎在新組織架構(gòu)落地的同時，萬科公告稱，深鐵集團(tuán)向其提供了不超過20.64億元借款。自2025年初深鐵集團(tuán)全面接管以來，已累計向萬科提供借款近260億元。

高管重新排兵布陣

架構(gòu)調(diào)整伴隨著核心管理團(tuán)隊的重新布局。

集團(tuán)層面上，深鐵背景的團(tuán)隊繼續(xù)鞏固核心權(quán)位。公司董事會主席辛杰、執(zhí)行副總裁李剛等深鐵系高管職務(wù)不變，進(jìn)一步掌控戰(zhàn)略決策權(quán)。

專業(yè)條線上則出現(xiàn)了新的面孔。財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華繼續(xù)兼任執(zhí)行副總裁，同時新任命卜令秋為財務(wù)總監(jiān)，形成“雙核心”財務(wù)管控體系。

據(jù)了解，卜令秋出生于1969年，曾先后供職于深圳市天健（集團(tuán)）股份有限公司、深圳市市政工程總公司等多個深圳國企，曾任深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司財務(wù)金融部總經(jīng)理。

此外，郁亮雖保留執(zhí)行副總裁職務(wù)，但不再分管具體業(yè)務(wù)，角色轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略顧問。這一布局與深鐵今年年初全面接管后的人事調(diào)整一脈相承，標(biāo)志著萬科治理結(jié)構(gòu)的“深鐵化”進(jìn)一步深化。

同時，相應(yīng)的地區(qū)公司負(fù)責(zé)人也進(jìn)行了調(diào)整，整體呈現(xiàn)出總部高管掛帥關(guān)鍵區(qū)域、資深老將鎮(zhèn)守核心市場的特點(diǎn)。

具體來看，北京公司總經(jīng)理由集團(tuán)執(zhí)行副總裁李剛兼任；上海公司總經(jīng)理為耿冰；深圳公司總經(jīng)理唐激楊，浙江公司總經(jīng)理陳灝，廣佛公司總經(jīng)理周軼群，華中公司總經(jīng)理易平安，東北公司總經(jīng)理曾巍等。

這種安排既保持了管理團(tuán)隊相對穩(wěn)定，也可以確保戰(zhàn)略落地效率，避免了大規(guī)模的人事震蕩。

房企集體“瘦身”

萬科此次組織架構(gòu)調(diào)整并非孤例。2025年以來，包括金地、招商蛇口等在內(nèi)的多家頭部房企不約而同對組織架構(gòu)“動刀”。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測的65家企業(yè)中，今年以來已有14家規(guī)模房企進(jìn)行過19次調(diào)整。其中，前8月銷售TOP20的房企中有11家進(jìn)行了調(diào)整，TOP10的房企中更是有7家進(jìn)行了架構(gòu)優(yōu)化。

從時間線來看，一季度是調(diào)整高峰期，有11家房企進(jìn)行過12次調(diào)整，二季度略有放緩，僅2家房企有所動作，而進(jìn)入三季度，組織架構(gòu)的調(diào)整浪潮再次回升。

從變革特點(diǎn)來看，集團(tuán)直接對城市公司負(fù)責(zé)、向一線項目要業(yè)績的“二級管控”模式，成為當(dāng)下各大房企組織架構(gòu)調(diào)整的重要方向。

“這一動作和2019年及以前的高歌猛進(jìn)形成了對比”，嚴(yán)躍進(jìn)對界面新聞表示。“此類調(diào)整雖然有些無奈，但還是屬于積極做法，體現(xiàn)了行業(yè)和企業(yè)從過往的‘增量擴(kuò)張’向‘存量深耕’轉(zhuǎn)型的適應(yīng)性變革，通過扁平化架構(gòu)提升現(xiàn)金流管理能力與投資決策科學(xué)性。”

從房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展來看，房企當(dāng)前確實(shí)面臨諸多挑戰(zhàn)，但對于萬科等企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整，應(yīng)該從積極角度給予肯定。隨著“十五五”規(guī)劃的到來，房企需要從新起點(diǎn)出發(fā)，持續(xù)構(gòu)建新架構(gòu)、新模式、新業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展。