上海知名商場“上海六百”的拆除重建進行至第二年，上市公司徐家匯（SZ002561，股價9.15元，市值38.04億元）決定將投入“超級加倍”。

9月17日盤后，徐家匯發布關于調整公司重大投資項目的公告。該公告顯示，公司擬對“上海六百城市更新項目”（以下簡稱上海六百項目）進行調整，計劃總投資將從7.08億元增至16.98億元，增加近140%。

資料顯示，“上海六百”成立于1952年，前身為中國百貨上海市分公司第六門市部，于上世紀90年代經歷過整體改造，是上海最早的“號碼”百貨店之一，也是徐家匯商圈的元老級商場之一。2024年2月，“上海六百”結束營業后正式閉店，并于當年被拆除。

《每日經濟新聞》記者注意到，根據徐家匯2025年3月27日發布的公告，公司尚未取得建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，暫無法對上海六百項目進行工程建設。

項目資金來源描述生變

徐家匯對“上海六百”進行拆除重建的動作，可以追溯至2020年8月。當年8月中旬，徐家匯發布公告稱，擬將“上海六百”現有建筑體拆除重建，打造符合新時代消費者需求的綜合性精品購物中心。次年1月，上海市政府批復了徐家匯社區58街坊（即“上海六百”所在地塊）控制性詳細規劃局部調整方案。“上海六百”自此進入拆除重建準備階段。

2023年7月，徐家匯發布關于“上海六百”拆除重建的相關公告。該公告顯示，彼時上海六百項目總投資約7.98億元。次年，徐家匯又對該項目進行了調整，總投資減少至7.08億元。

此次徐家匯宣布對上海六百項目進行調整，就是基于上述計劃。具體來看，徐家匯此次修改的內容頗多，無論是項目的總投入、總建面還是項目的總層高、總周期都出現了“翻倍”的情況。

其中，上海六百項目總建筑面積從此前的1.92萬平方米增加至4.25萬平方米；地上局部10層、地下1層也變為地上30層、地下2層；建筑容積率和總建筑高度分別從此前的7.8和50米變為12.5和130米。與之對應，建設周期從此前的預計18個月，增加至30~36個月。項目投資回收期也從15~17年（含建造期）增加至運營期第19年。

《每日經濟新聞》記者注意到，如此大的投入之下，徐家匯對上海六百項目資金來源的描述也悄然發生變化，從“以公司自有資金為主，如有需要或適當采用外部融資”直接變為“公司自有資金及外部融資相結合”。

徐家匯稱，從短期來看，本次調整將導致項目前期部分投入成本的處置，項目建設期和投資回報期延長，且籌備協調及建設的難度增大，會對公司業績造成影響。

“但從長期來看，本項目是公司在當前形勢下實現自我提升和突破的有效方式，通過‘公寓式酒店+品牌旗艦店’組合，更好地滿足新時代消費需求，將有效增強公司盈利能力和核心競爭力。公司也將選取優質合作方開展合作，進一步提升公司資產價值、品牌知名度和市場影響力。”徐家匯稱。

投資加碼基于發展戰略

想要理解徐家匯此次調整動作，一定繞不開目前上海市徐匯區推進的“大徐家匯”發展戰略。

《每日經濟新聞》記者注意到，2025年2月，上海市徐匯區融媒體中心在一則推文中簡要提及“大徐家匯功能區”的藍圖——聞名遐邇的消費商圈。身處區域內核心地段的“上海六百”和太平洋百貨是該戰略的實施主體。

在最新公告中，徐家匯再度提及該發展戰略：“2025年5月17日，根據‘大徐家匯’發展戰略部署，為進一步落實城市更新要求，促進徐家匯商圈業態升級、功能復合，優化提升公共空間系統，上海市徐匯區規資部門對《上海市徐匯區徐家匯社區C030202單元控制性詳細規劃58街坊局部調整公眾參與草案》進行了公示，調規方案中的建筑指標與本項目原方案的建筑指標有顯著變化。”

基于此變化，徐家匯對上海六百項目的投資計劃進行了調整。徐家匯介紹稱，該項目在功能定位方面，將打造集公寓式酒店及品牌旗艦店于一體的綜合性商業體。

“公司作為區屬國有企業，肩負著城市更新等關鍵領域中的發展重任，本項目調整是公司以經營模式和業態創新驅動發展新質生產力、煥發國資老品牌活力、推進企業強基轉型的重要探索和嘗試。”徐家匯稱。

此外，在徐家匯看來，對上海六百項目進行調整也有利于公司應對市場激烈競爭。

徐家匯直言：“近年來，受復雜多變外部環境影響，實體零售行業面臨有效需求不足、社會預期偏弱、電商分流加劇、品牌商拓店意愿下降及空置率攀升等嚴峻挑戰，行業總體動能偏弱。本項目所在的徐家匯商圈內商業體眾多且大體量新商業體仍在持續入市，商圈競爭日趨激烈。本項目單體體量較小，若維持單一零售業態，難以在未來應對多方面因素的沖擊。”

在徐家匯看來，“公寓式酒店+品牌旗艦店”組合，有利于為商業導入優質客群，滿足高端人群高頻次生活服務需求及區域客群消費需求，形成“居住與消費”內循環，達到穩定租金來源和經營業績的效應。

2025年3月29日，徐家匯披露2024年年度報告。該報告顯示，2024年，公司實現營業總收入4.38億元，同比下降19.11%；實現歸母凈利潤422.5萬元，同比下降94.38%；實現扣非凈利潤163.19萬元，同比下降95.98%；經營活動產生的現金流量凈額為4418.76萬元，同比下降73.67%。

8月23日，徐家匯發布2025年半年度報告。該報告顯示，2025年上半年，公司實現營業總收入1.89億元，同比下降16.44%；實現歸母凈利潤466.47萬元，同比增長325.65%。