“9·5”新政之后，深圳市場上的各類購房需求被激活。2025年第37周（9月8日—14日），深圳全市新房住宅類別（預售+現售）成交589套，環比增長約17%；二手房錄得1554套，環比增長15.4%。

放開限購的羅湖區是此次新政中變動最大的區域之一，不少購房者直接擁有了資格，推動了該區域成交放量。樂有家研究中心數據顯示，9月6日—14日，羅湖區看房量環比上漲29%、簽約量上漲也超25%。

多位深圳房地產業內人士表示，此次樓市利好發布后，購房者信心有所增強，不少外地客戶來深置業，許多港澳臺客戶也前來咨詢，同時需求明確的客戶交易周期明顯縮短，開發商也加緊布局銷售節點，積極推盤搶收。

外地客戶

9月5日的樓市新政之后，深圳大部分區域的購房門檻大幅降低，除鹽田、大鵬新區不再限購之外，在羅湖、寶安（除新安街道）、龍崗、龍華、坪山、光明區域內購買商品房，即便是非深圳戶口也可以直接買房，限購兩套。這給深圳樓市帶來了不少“新鮮血液”。

有位來自成都的客戶就買下了羅湖區京基璟譽府項目的一套房。該項目銷售負責人羅嘉良告訴記者，這位客戶在深圳做生意，此前羅湖限購，也沒有購房資格，客戶原本只考慮租房，新政之后把買房的計劃提上日程，“短期內，客戶考慮兩地跑的時候有個居所；長期來看，即便日后決定不定居在深圳，從交易的角度來講，深圳的房子也相對穩妥。”

據羅嘉良透露，新政之后，項目來訪同比增長了約4成，成交同比增長了約3成，其中來自外地的客戶占比大約10%~15%。

這并不是個例。深圳中原二級市場事業一部營銷總監曾海娟主要負責新房代理銷售。新政之后，她接觸到不少外地客戶，例如東莞、長沙等灣區或外區的客戶，也是自住加投資型的需求。

“東莞的客戶買房是因為小孩在香港讀書工作，提前在深圳準備一套房，”曾海娟告訴記者，他們認為深圳這座城市有發展優勢，離香港又近，往來方便，未來即便是投資，深圳的房子也有一定的優勢。

近來還有不少香港購房者出于養老需求，會考慮一些山景或海景物業，也當作養老投資；亦有來自臺灣的客戶咨詢購房政策和注意事項等。曾海娟表示，“這些來自港澳臺的置業咨詢和對政策的關注，也是此次新政之后一個比較明顯的變化。”

深圳本地的客戶心態也開始發生變化。羅嘉良發現，需求相對明確的客戶，其決策速度和信心都有明顯提升，具備條件的客戶在決策時速度相較之前變得更快；而在預算等各方面條件還不到位的客戶還是會持續多方面觀望。

曾海娟接觸到的客戶中也存在相似的情況。在沙井、光明等區域，市場上不僅新增了不少剛需客戶看房，也多了一些線下當天來訪、當天成交的客戶。“這在新政之前是比較少遇見的，”她告訴記者，此前許多客戶基本上來訪多次，而最近客戶的成交周期變短。

羅湖成“最大贏家”

這些變化都直接體現在了各項數據上。據深圳房地產協會數據，過去的一周內（9月8日—14日），深圳二手房周錄得1554套，環比增長15.4%；新房住宅周成交589套，環比增長17.1%。

在各個城區中，放開了限購的羅湖區是受此次新政影響最明顯的區域之一。作為深圳老城區，羅湖區地理位置優越，一區之內有羅湖、文錦渡、蓮塘/香園圍等三個口岸，城市綠化率達64.6%，并且配套和教育資源優質，具備較強的市場需求。新政之后的市場活躍度大幅提升。

樂有家研究中心數據顯示，9月6日—14日期間，樂有家門店看房量、簽約量環比分別上漲13%、11%，而羅湖區看房量上漲29%、簽約量上漲也超25%，核心區域價格優惠的筍盤成交速度加快。

羅湖的二手房表現尤為突出。負責羅湖片區的深圳中原地產羅湖東A區區域董事牛紅娜告訴記者，羅湖區的新房供應少，整體庫存去化周期很短，大約為三四個月，相應地，二手房成交就非常活躍，“新政后一周，我們的帶看量增長了40%左右，成交量增長了大約一倍。”

牛紅娜表示，羅湖區擁有深圳中學、翠竹小學等各種優質的教育資源，有位惠州客戶原本就打算在深圳買房，方便小孩在深圳讀書，但此前苦于沒有購房資格，買房計劃一直擱淺。“這次新政出來之后，我們當天就通知到他，第二天恰逢周六，客戶就來羅湖看房，并直接在我們附近買了一套翠竹小學的學位房。”

深圳其他區域的表現不如羅湖區這般亮眼，但也出現了改善的跡象。樂有家研究中心數據顯示，9月6日—14日期間，各區門店看房量中，福田、寶安、龍華、龍崗上漲均超10%，各區門店簽約量中，寶安、光明、福田、南山等區域有不同程度上漲。

曾海娟表示，深圳是一個長條形、多中心的城市，基本上每個片區、每個板塊內的頭部項目，在當地市場內有一定的影響力的項目，原本在所屬片區內銷售情況就較好的項目，新政之后的來訪量會有明顯的變化。

位于福田區的金地環灣城項目相關負責人告訴記者，最新政策下，福田區還是屬于限購區，不過放松了企業購房和單身可以多買一套的政策。從現在來訪來看，周度來訪提升差不多10%。

據深圳中原龍華坂田K區區域董事謝東來透露，新政以來，他所負責片區的新房和二手房整體帶看量提升了20%多，成交量則提高了5%~10%，部分低總價的剛需項目表現較突出。

“金九”窗口期

新政出臺的當下，正是房地產傳統營銷旺季，不少開發商積極準備，以把握難得的政策窗口期。

記者了解到，多個開發商正在積極籌備推盤計劃。例如深圳本地房企卓越集團預計將在9月底推出兩個全新的住宅項目，分別為福田區的新規住宅卓越縵悅和南山區的新規小戶型卓越瓏秀公館，合計入市房源超390套；金地環灣城也預計在9月底加推283套建面約111-125平方米的住宅產品。中海與華潤聯合開發的南山區豪宅項目也在籌備蓄客中，預計將在10月開放展廳。

在新房供應較為稀缺的羅湖區，9月底也將有一個新規住宅項目開盤。曾海娟告訴記者，項目共計300多套房源，體量不大，在當前的節點下，客戶范圍變廣，算得上是“未賣先熱”，在有機會創造更好的效益的情況下，預計項目不會有太多的促銷活動。羅嘉良也坦言，“有新政加持，當前項目銷售表現良好，暫時沒有使用促銷手段的必要性。”

每個區域項目面臨的境況不同，在新房供應較為集中的龍華區，各大樓盤則竭力使出多種招數贏得客戶。有新房代理負責人透露，近期開發商已來尋求方案建議沖刺一波銷售，主要就是降價、加傭。“價格降到位了，客戶就會買單，傭金給到位、費用結算快，中介就會多推項目，促進銷售。”上述新房代理負責人表示，“預計這周或下周就會有具體的舉措推出了。”

在中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅看來，此次新政核心區福田、南山雖限購政策保留，但單身購房資格放寬，推動前海、寶中片區剛需入市。非核心區取消社保限制、房貸利率下調，取消企業購房限制后，部分項目臨深客戶占比攀升，龍崗、光明等區域出現“跨城購房團”。

孫紅梅認為，本次新政通過分區調控、成本降低、資格擴容的組合拳，在短期內顯著激活市場，非核心區域量價齊升、核心區域溫和回暖。政策精準切中深圳樓市“外圍去庫存、核心穩預期”的痛點，預計將為“金九銀十”樓市旺季奠定基礎。