7月14日，深圳出讓一宗前海桂灣片區(qū)宅地，最終經(jīng)過158輪競價，由深圳市招榕置業(yè)有限公司（招商蛇口）以總價21.55億元競得，成交樓面價84180元/㎡，溢價率86.1%，該成交樓面價創(chuàng)深圳涉宅用地成交樓面價新高。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年深圳土拍市場呈現(xiàn)核心區(qū)域高熱、非核心區(qū)域平淡的分化特征。此次前海桂灣地塊高溢價成交，標(biāo)志著前海核心宅地市場熱度回升，反映出頭部房企對深圳核心地段的戰(zhàn)略布局。

前海桂灣宅地高溢價成交

7月14日，深圳出讓一宗前海桂灣片區(qū)宅地，土地出讓面積8287.15㎡，規(guī)劃建筑面積25600㎡（其中住宅25000㎡、托育機構(gòu)500㎡、物業(yè)服務(wù)用房100㎡），容積率3.1，起始價11.58億元，起始樓面價45234元/㎡，該地塊無配建要求，無70/90平米戶型、商品房售價限制。

據(jù)了解，該地塊作為前海核心區(qū)稀缺的低密住宅用地，市場關(guān)注度較高，開拍前已獲12家競買人報價，開拍后多家競買人拿地意愿強烈，更是出現(xiàn)了1分鐘內(nèi)報價11輪的激烈情況，最終經(jīng)過158輪競價，由招商蛇口以總價21.55億元競得，成交樓面價84180元/㎡，溢價率86.1%。

該成交樓面價創(chuàng)深圳涉宅用地成交樓面價新高。2015年12月25日，泰禾集團以總價27.4億元拿下寶安區(qū)尖崗山片區(qū)地塊，成交樓面價79907元/㎡，溢價率177.61%；2024年12月2日，華潤置地和中海聯(lián)手競得南山區(qū)粵海街道地塊，成交總價185.12億元，成交樓面價70388元/㎡，溢價率46.32%。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，深圳前海桂灣地塊競爭激烈，競拍過程中樓面價從4.52萬元/㎡持續(xù)攀升，最終突破8萬元/㎡，刷新了深圳宅地樓面價紀(jì)錄。該地塊容積率≤3.1、建筑限高80米，是前海近年出讓宅地中高度限制最低的一宗，預(yù)計將開發(fā)為小高層，形成前海稀缺的低密改善型社區(qū)。區(qū)別于前海多數(shù)地塊的“雙限”政策，該地塊商品房售價不限，為開發(fā)商預(yù)留了靈活定價空間。隨著前海國際樞紐中心等配套逐步落地，該地塊有望成為區(qū)域標(biāo)桿項目。

深圳核心區(qū)域土拍高熱

對于深圳前海桂灣宅地受房企追捧的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，桂灣片區(qū)位于前海自貿(mào)區(qū)、深港合作區(qū)，區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢非常突出。前期，根據(jù)前海的區(qū)域規(guī)劃，住宅用地偏少，近年來由于前海商辦供給較多，也調(diào)整了規(guī)劃，部分地塊調(diào)整為住宅，但整體來看住宅用地還是偏少。目前，該區(qū)域已四年無宅地供應(yīng)，當(dāng)前僅前海時代尊府在售，新房稀缺，區(qū)域成熟，安全邊際高。

“同時，該地塊體量小、總價低，符合開發(fā)商確定性業(yè)績導(dǎo)向的拿地取向，即快速開發(fā)和銷售、快速回款，快速落地業(yè)績，盡量減少市場波動對業(yè)績的影響。”李宇嘉說，另外，地塊采用“交地即交證”模式，要求1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工，出讓綜合條件對開發(fā)商也友好。綜合上述區(qū)位及地塊質(zhì)地等原因，該地塊吸引了12家競買人參與競拍。

李宇嘉認(rèn)為，在區(qū)位、地塊、出讓條件三重優(yōu)勢下，該地塊創(chuàng)下高溢價率、高樓面價在情理之中。作為自貿(mào)區(qū)土儲較大的開發(fā)商，招商蛇口拿下該地塊也在預(yù)料之中，可以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、城市、配套等一體化開發(fā)，實現(xiàn)綜合收益最大化。

孫紅梅也表示，上半年深圳土拍市場呈現(xiàn)核心區(qū)域高熱、非核心區(qū)域平淡的分化特征。此次深圳前海桂灣地塊高溢價成交，不僅刷新了深圳宅地樓面價紀(jì)錄，更折射出市場對前海核心地段價值的深度認(rèn)可。前海桂灣作為深圳“城市新中心”的核心板塊，已集聚騰訊、華潤、招商蛇口等總部基地，該地塊的成功出讓，將進一步提振前海住宅市場預(yù)期，標(biāo)志著前海核心宅地市場熱度回升，高溢價成交反映出頭部房企對深圳核心地段的戰(zhàn)略布局。

校對：劉星瑩