證券時報記者 張淑賢

4年前的今天，首批公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）在滬深交易所上市。自此，REITs這一創新品種開始進入國內投資者的視野。

短短4年里，我國REITs市場總發行規模超過1800億元，總市值規模突破2000億元大關，共上市66只REITs產品，產品數量已超過新加坡及日本等市場，成為亞洲第一。

回望4年REITs二級市場的波動歷史，從發軔之始的熱切追逐、“盲目打新”的上漲行情，到2023年交投冷淡，歷經“深度調整”后的明顯折價，再到2024年回歸理性，關注底層資產運營的投資價值，初步經歷了一個完整周期。

在這一過程中，監管部門順應市場規律，立足市場實踐，在制度建設、項目發行與監管機制等方面不斷探索，著重建立以市場化價格為核心，帶動發行定價、二級市場交易、存續期管理全鏈條發展的良好生態。

從一級市場來看，REITs市場普遍采用詢價機制，通過設定合理的詢價區間，吸引投資者參與報價，最終確定發行價格。據行業專家分析，當前REITs市場價格進一步反映了項目資產的內在價值與市場風險，實現了市場相對均衡的狀態。

近期啟動詢價的中銀中外運倉儲物流REIT，通過采用上下限打開的市場化定價區間，給予投資者充分的定價權，共獲575戶網下對象報價，全場倍數251.12倍（剔除后），報價機構戶數、全場倍數均位列我國公募REITs產品推出以來市場第二，央企公募REITs第一。該REIT最終定價參考市場化報價結果較評估價的溢價率達到16.16%，為公募REITs推出以來市場最高發行溢價率。

從二級市場來看，已上市的REITs中也涌現出一批“排頭兵”項目，這些項目得益于底層資產穩健運營、投資回報穩定豐厚、產業方積極參與等因素，市場表現在各自行業內名列前茅。

在市場化價格機制下，投資者對于“好項目”的認可會發揮市場篩選作用，具體表現為二級市場價格的上漲和交易活躍度的提升。記者觀察到，被市場認可的“好項目”較發行價的漲跌幅（后復權）普遍在20%以上，最高超過90%，2025年以來的換手率普遍在1%以上，顯著高于全市場平均水平。

在國內REITs市場4年建設發展歷程中，相關配套制度也在持續完善創新。監管部門按照“成熟一類，推出一類”的原則，從審核、持續擴募、信息披露、業務操作等多個環節出發，不斷優化各類制度安排，已完善形成“業務辦法+指引+指南”的多層次規則體系，推動監管制度逐漸規范化、標準化、精細化。

如果說4年前，首批9只REITs的發行上市是國內公募REITs萌芽階段的蹣跚起步，那么在上市4周年這個時刻，REITs正逐步進入擴容提質的新階段。隨著REITs底層資產的逐步擴大、更多積極舉措的出臺，新的REITs市場版圖正在徐徐展開。