二季度以來，地方發(fā)布的擬用專項(xiàng)債收儲土地規(guī)模爆發(fā)式增長。

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，4月份，地方公告的擬用專項(xiàng)債收儲土地面積達(dá)7198公頃，涉及金額達(dá)1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。截至5月13日，全國已有171個(gè)城市發(fā)布專項(xiàng)債收儲土地計(jì)劃，合計(jì)收儲金額達(dá)到3918億元，明確涉及收儲宅地規(guī)模達(dá)到6565公頃。

克而瑞研究中心測算，若公布的收儲宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長了54%，助力全國新房去化周期下降超過2個(gè)月。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，專項(xiàng)債收儲政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段，建議各地主管部門進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn)，讓更多“擬收儲”變?yōu)椤耙咽諆Α保瑫r(shí)，細(xì)化專項(xiàng)債收儲地塊數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)識別不同城市板塊的庫存壓力梯度變化，全面提升因城施策的精準(zhǔn)性和可操作性。

二季度擬收儲規(guī)模爆發(fā)式增長

今年以來，地方發(fā)布擬用專項(xiàng)債收儲土地規(guī)模逐月增加。

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，全國已有171個(gè)城市發(fā)布專項(xiàng)債收儲土地計(jì)劃，合計(jì)收儲金額達(dá)到3918億元。其中，除去沒有標(biāo)注用途屬性的地塊之外，含宅用地共有1575宗，擬收購總價(jià)2250億元，擬收儲面積總和達(dá)到6565公頃。

值得注意的是，二季度以來，地方公布的擬用專項(xiàng)債收儲土地規(guī)模爆發(fā)式增長。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，4月份，地方公告的專項(xiàng)債收儲土地面積達(dá)7198公頃，涉及金額1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)還顯示，從宅地收儲清單來看，三四線城市擬收儲面積為5437公頃，占比達(dá)到84%，合計(jì)收購總價(jià)1659億元，占比74%。從各城市收儲規(guī)模來看，目前有13個(gè)城市擬收儲規(guī)模超過100公頃，其中僅有4個(gè)二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。鄭州擬收儲規(guī)模273公頃，高居首位，較第二名平頂山高出108公頃。擬收購總價(jià)最高的城市是西安，合計(jì)公布125.6億元，較鄭州高出了9.6億元。西安收儲土地平均地價(jià)達(dá)到9100萬元/公頃，也是13城中平均收儲單價(jià)最高的城市。

對于三四線城市收儲占比較高的原因，克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里認(rèn)為，相對于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面臨著更大的需求端波動，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財(cái)務(wù)測算無法滿足開工條件，導(dǎo)致城市潛在庫存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

收儲驅(qū)動城市降庫存新模式

對于已公布的6565公頃收儲宅地規(guī)模，據(jù)克而瑞研究中心測算，按全國土地平均容積率折算，擬收儲宅地的理論建筑面積已經(jīng)超過1.3億平方米，超過估算的前四月新房銷售規(guī)模的一半。從降低庫存規(guī)模的角度來說，若公布的收儲宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長了54%，助力全國新房去化周期下降超過2個(gè)月。

克而瑞研究中心還結(jié)合各城市近一年新房交易規(guī)模測算，若擬收儲計(jì)劃全部落實(shí)，將有14個(gè)城市廣義庫存下降超過1年。其中，九江、六安等新房交易規(guī)模較低的三四線城市，理論上可降低廣義去化周期超過3年，而漳州、南充、咸寧、金華、安慶、濱州等城市也超過2年。

值得一提的是鄭州，馬千里指出，鄭州廣義庫存去化周期下降達(dá)到1.1年，是今年迄今為止一二線城市中唯一因?yàn)橥恋厥諆Ω纳茝V義庫存超過1年的城市。

馬千里認(rèn)為，專項(xiàng)債收儲政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段，各地政府通過高頻次公告有效改善市場供需預(yù)期，并成為當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)市政策體系的關(guān)鍵支撐。

馬千里建議，各地主管部門可從兩方面進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn)，一是加速存量收儲計(jì)劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲”變?yōu)椤耙咽諆Α保苿诱哂伞胺€(wěn)預(yù)期”向“穩(wěn)市場”實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變；二是著力構(gòu)建細(xì)化信息的透明機(jī)制，細(xì)化專項(xiàng)債收儲地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開發(fā)進(jìn)度等數(shù)據(jù)維度，精準(zhǔn)識別不同城市板塊的庫存壓力梯度變化，從而為“一地一策”的精準(zhǔn)調(diào)控提供動態(tài)數(shù)據(jù)支撐，全面提升因城施策的精準(zhǔn)性和可操作性。

校對：王蔚