券商中國
鄧雄鷹
2025-10-25 13:29
【環宇雜談】
筆者個人理解，房地產新模式其實是需求導向下的供求匹配，老百姓需要什么房子，那就供應什么房子。
李宇嘉
近期，重要會議提出，加快構建房地產新發展模式，前綴是“加快構建”，而非之前的“探索建立”。可見，形勢已形成了倒逼，解房地產之憂，唯有新模式了。
那么，對于什么是新模式，業內說法不一。不過，對于舊模式是什么，或要破除什么，業內基本形成了清晰的認識，比如破除“賣地、建房、賣房、賣地”的簡單要素投入，破除“高成本、高周轉、高杠桿”的資本運作套路，破除商品房獨大、保障房弱小的供給局面等。但立起什么、怎么立起來，就像盲人摸象，比如現房銷售、租購并舉，打造“好房子”等，無法具象成輪廓清晰的一體。
筆者個人理解，房地產新模式其實是需求導向下的供求匹配，老百姓需要什么房子，那就供應什么房子。有人說，現在就是需求導向的呀！開發商都在做客戶研究，新一代產品，面向客戶需求的房屋設計和配套（得房率、學位、新型材料等）的競爭卷到了極致；年輕人租房多，各類租賃公寓（保租房、長租房、私人租賃房）一應俱全、豐儉由君，也在需求導向下推進。
但是，如果關注到需求的“多數人”，樓市當下的困境本質上是購買力不足導致的“需求錯配”問題。也就是說，現有的高房價、高租金的供給結構下，多數人支付不起。用重要會議的表述講，就是“有效需求不足”。需求導向下的供求匹配，具體說就是基于“人房地錢”要素優化配置和良性循環，以人定房、以房定地、以地定錢，供應需要且能支付的“好房子”。
備受重視的配售型保障房是一個好的“小切口”。近期，新一輪保障房建設啟動，配售型是重點。主要特征是土地劃撥供應、保本微利銷售、封閉流轉（只能賣給政府或符合條件的人群）、針對工薪階層和各類人才。土地劃撥確保保本微利（房價只有商品房價一半左右），封閉流轉避免套利、避免沖擊商品房，工薪階層和人才是需求主體。
這個制度設計比較全面。哪些人需要房子、需要什么房子是清晰的，即落腳城市沒幾年的工薪階層和人才是需求主體，考慮到他們的收入前景和就業預期，他們需要的是價格足夠低的房子。注意的是，由于各地房價都在下行，有的較高點跌幅近半，加上市場上房屋供應量大、部分難以交付甚至爛尾，買房決策延后，長租已然形成。除了價低，還要有吸引力。
這就是品質一定要好，所謂的品質好，并非是要打造豪宅，而是要看齊周邊的商品房品質和配置，做到及時交付、交付品質與宣傳的一樣，公辦教育、醫療等都具備。為何要強調這個？大家想想，當前收入就業環境、樓市預期雙雙弱勢，市面上房子大把，而且還在跌跌不休，這類房子還有封閉流轉的“硬傷”。如果品質沒啥吸引力，即便房價低，估計也難賣得出去。
所以，配售型保障性住房要想成為新模式的一個抓手，就必須要有品質好的優勢，甚至品質還要略高于周邊商品房，以品質好的優勢沖抵一切不利因素，才能真正實現需求導向和供求匹配。這么推演的話，就看各地主政者重視與否了。筆者一直呼吁，這類房子要參考去化率高的剛需型新盤特征，一定要在中心區或可通勤范圍內的次中心區劃撥供地，才能實現動則必成。
現在看，各地還是重視不夠，擔心影響商品房、沖擊土地財政。如此一來，可能不會把一些好地塊拿出來，品質也難以匹敵商品房。如果新一輪保障房建設出來的項目，沒有讓大家看到應有的誠意，或陷入傳統保障房的印象：品質乏善可陳，后續得不到維護的低收入集聚區，就會領教什么叫用腳投票了。重要的是，錯失這個“小切口”撬動新模式的機遇期（這一點在保租房部署上已有先例）。所以，新模式不缺好設計，缺的是執行，這才是新模式的關鍵。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
本報專欄文章僅代表作者個人觀點，特此說明。
